La protection du locataire contre un congé intervenant pendant une procédure de conciliation ou judiciaire en rapport avec le bail (art. 271 al. 1 let. d CO) vaut dès le dépôt de la requête de conciliation (qui marque le début de la litispendance, art. 62 al. 1 CPC) jusqu’à la clôture de la procédure par une décision entrée en force, indépendamment de savoir quand le bailleur a eu ou aurait pu avoir connaissance de la procédure en cause (c. 2) : une interprétation littérale de l’art. 271 al. 1 let. d CO va en ce sens, le terme « pendant » utilisé par cette disposition visant toute la durée de la litispendance sans conditionner le début de celle-ci à la connaissance par le bailleur de la procédure litigieuse (c. 2.6) ; certes, le sens et le but de cette norme visent à empêcher que le bailleur puisse mettre fin à une procédure introduite contre lui par la résiliation du bail ; toutefois, le congé est dans cette hypothèse annulable indépendamment de savoir si le congé est effectivement abusif, si bien que l’existence d’un motif de vengeance ou la connaissance d’une procédure en cours ne sont pas déterminants pour fixer le point de départ de la protection (c. 2.7) ; une interprétation systématique de l’art. 271a CO plaide également en faveur de cette solution : le législateur a expressément prévu, à l’art. 271a al. 3 CO, des exceptions à la protection prévue à l’al. 1 let. d et e CO ; le Tribunal fédéral a admis une autre exception encore, lorsque le bailleur réitère un congé donné avant la procédure en question mais qui a été déclaré nul ou inefficace ; il n’y a donc pas lieu de limiter encore les cas dans lesquels le congé doit être annulé pour ce motif (c. 2.8) ; enfin, la solution consistant à faire partir la protection contre le congé à la connaissance par le bailleur de la procédure en cause serait difficilement praticable et serait contraire à la sécurité juridique (c. 2.9).

En l’espèce, le formulaire officiel de congé porte la date du 25 mai 2012 ; le locataire a déposé une requête en réparation de défauts et en réduction de loyer le 25 mai 2012 ; bien que le bailleur ait résilié sans avoir eu connaissance de la procédure introduite à son encontre, la protection de l’art. 271a al. 1 let. d CO s’applique et le congé est annulé par le Tribunal fédéral.