Le droit d’être entendu (art. 29 al. 2 Cst.) implique, pour l’autorité, l’obligation de motiver sa décision. Il suffit qu’elle mentionne au moins brièvement, les motifs qui l’ont guidée et sur lesquels elle a fondé sa décision. Le juge n’a toutefois pas l’obligation d’exposer et de discuter tous les faits, moyens de preuve et griefs invoqués par les parties, mais peut au contraire se limiter à l’examen des questions décisives pour l’issue du litige. La motivation peut pour le reste être implicite. En revanche, une autorité viole l’art. 29 al. 2 Cst. si elle omet de se prononcer sur des griefs qui présentent une certaine pertinence ou de prendre en considération des allégués et arguments importants pour la décision à rendre (consid. 3.1).

L’art. 16 LBFA traite de la résiliation du bail à ferme. Il prévoit en particulier que l’intéressé peut demander que le congé soit motivé ; la motivation du congé n’est toutefois pas une condition de validité de celui-ci (consid. 4.1.1). L’art. 27 al. 1 LBFA prévoit que, lorsque la continuation du bail peut raisonnablement être imposée au défendeur, le juge prolonge le bail. Si la résiliation est le fait du bailleur, celui-ci doit établir que la prolongation du bail ne peut raisonnablement pas lui être imposée, ou que, pour d’autres motifs, elle n’est pas justifiée ; c’est le cas lorsque le bailleur lui-même, son conjoint, son partenaire enregistré ou un proche parent ou allié entend exploiter personnellement la chose affermée (art. 27 al. 2 let. c LBFA) (consid. 4.1.2).

La notion d’exploitant à titre personnel est celle de l’art. 9 LDFR. Si l’entreprise agricole est exploitée sous la forme d’une personne morale, elle remplit cette exigence de l’exploitation à certaines conditions, ce qui n’est toutefois admis que restrictivement (consid. 4.1.2).

La question de savoir si une personne est habilitée à exploiter elle-même les terres agricoles est une question de fait. La volonté d’exploitation personnelle étant un fait interne, celle-ci ne peut être établie qu’à partir de circonstances extérieures (consid. 4.1.3).

L’abus manifeste d’un droit n’est pas protégé par la loi (art. 2 al. 2 CC). Les cas typiques en sont l’absence d’intérêt à l’exercice d’un droit, l’utilisation d’une institution juridique de façon contraire à son but, la disproportion manifeste des intérêts en présence, l’exercice d’un droit sans ménagement ou l’attitude contradictoire. L’application de l’art. 2 al. 2 CC doit rester restrictive (consid. 4.1.4).

L’art. 269a let. b CO prévoit que ne sont en règle générale pas abusifs les loyers qui sont justifiés par une hausse de coûts. Les coûts au sens de cette disposition sont évoqués de manière non exhaustive à l’art. 12 al. 1 OBLF ; il s’agit de coûts tels que les taxes, les impôts sur les immeubles, les rentes de droit de superficie, les primes d’assurance liées à l’immeuble ainsi que les frais d’entretien. Ces frais ne permettent en principe pas au bailleur d’augmenter le loyer, sauf en cas de hausse durable (cf. art. 269a CO). D’après l’art. 20 al. 1, première phrase, OBLF, lorsque des hausses de loyer sont causées par des augmentations des coûts, le locataire peut exiger que le bailleur motive l’augmentation du loyer en fournissant des chiffres précis (consid. 4.1.1).

Pour calculer l’évolution des coûts au sens de l’art. 269a let. b CO, il faut comparer au travers de moyennes la situation entre deux périodes différentes : la période avant la dernière fixation du loyer et la période avant la demande de majoration de loyer litigieuse. Généralement, cinq ans sont requis, mais trois peuvent suffire. Une appréciation forfaitaire des coûts d’entretien n’est admissible qu’exceptionnellement. Le recours à un forfait est approprié s’il ne conduit pas à une augmentation exagérée des coûts et pour autant qu’une autre méthode ne donne pas un résultat plus précis. En revanche, l’application systématique de forfaits sans égard aux particularités du cas n’est pas admissible (consid. 4.1.2).

La doctrine est partagée sur la question de savoir quand le recours au forfait est admissible. Dans le cadre de la révision de l’OBLF, il est prévu de modifier l’art. 12 OBLF par l’adjonction d’un alinéa 1bis, lequel proscrirait la prise en compte forfaitaire des hausses de coûts et contraindrait le bailleur à déterminer l’ampleur d’une hausse de coût éventuelle sur la base de son évolution effective, s’il veut pouvoir la répercuter sur les loyers. Ce projet est toutefois pour l’heure suspendu aux résultats de la procédure de consultation, lesquels n’ont pas encore été consolidés dans un rapport et rendus publics (consid. 4.1.2).

Lorsqu’une décision attaquée est modifiée à l’avantage de la recourante, dans le sens contraire des conclusions que l’intimé avait prises victorieusement devant l’autorité précédente, en raison d’une jurisprudence fédérale rendue publique ultérieurement, il faut considérer que l’intimé succombe (consid. 6).

L’art. 266g CO permet la résiliation extraordinaire du contrat de bail lorsque, pour justes motifs, son exécution devient intolérable pour une partie. Les circonstances doivent rendre la continuation du bail insupportable, tant sur le plan objectif que subjectif. Ce contexte ne doit avoir été ni connu ni prévisible au moment de la conclusion du bail. Il ne doit pas non plus être imputable à la faute de la partie qui résilie. Il n’y a pas de justes motifs si le cocontractant s’accommode de faits objectivement graves. En outre, la partie doit résilier immédiatement le bail après la survenance du juste motif. Les circonstances du cas d’espèce sont déterminantes. Pour déterminer s’il existe de justes motifs, le juge doit appliquer les règles du droit et de l’équité (art. 4 CC) (consid. 5.1).

Un congé inefficace est dépourvu d’effets (consid. 5.2).

Chaque partie est en principe libre de résilier un contrat de bail de durée indéterminée pour la prochaine échéance contractuelle et dans le délai de congé prévu (consid. 4.1).

Le bailleur peut notamment résilier pour adapter la manière d’exploiter son bien conformément à ses intérêts, pour effectuer des travaux, pour des motifs économiques ou encore pour utiliser les locaux lui-même ou pour ses proches parents ou alliés (consid. 4.2).

La seule limite à la liberté de résilier découle des règles de la bonne foi : lorsque le bail porte sur une habitation ou un local commercial, le congé est annulable lorsqu’il contrevient aux règles de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO). Tel est le cas lorsque le congé ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection et qu’il apparaît ainsi purement chicanier, lorsque le motif invoqué ne constitue manifestement qu’un prétexte, lorsque la motivation du congé est lacunaire ou fausse ou encore lorsqu’il consacre une disproportion grossière (ein krasses Missverhältnis) entre l’intérêt du locataire au maintien du contrat et celui du bailleur à y mettre fin (consid. 4.3).

Pour déterminer si le congé est contraire à la bonne foi, il est nécessaire d’identifier le motif invoqué par le bailleur. Il faut se placer au moment où le congé a été notifié. Des faits survenus ultérieurement ne sont pas susceptibles d’influer a posteriori sur cette qualification ; tout au plus peuvent-ils, selon les cas, fournir un éclairage sur les intentions du bailleur au moment de la résiliation (consid. 4.4).

Déterminer quel est le motif du congé relève des constatations de fait. En revanche, le point de savoir si le congé contrevient aux règles de la bonne foi est une question de droit. Elle relève du pouvoir d’appréciation du juge (art. 4 CC) que le Tribunal fédéral ne revoit qu'avec retenue (consid. 4.5).

Le recours en matière civile devant le Tribunal fédéral (art. 72 ss LTF) est une voie de réforme (art. 107 al. 2 LTF) : la partie recourante ne peut en principe pas demander l’annulation de la décision attaquée et le renvoi de la cause à l’instance précédente ; elle doit également, sous peine d'irrecevabilité, prendre des conclusions sur le fond du litige. Par exception à cette règle, les conclusions en renvoi sont admissibles lorsque le Tribunal fédéral, en cas d'admission du recours, ne serait de toute manière pas en situation de statuer lui-même sur le fond et devrait renvoyer la cause. En outre, les conclusions constatatoires ont un caractère subsidiaire : elles ne sont recevables que si des conclusions condamnatoires ou formatrices sont exclues. Les conclusions doivent être interprétées à la lumière de la motivation et il convient de ne pas se montrer trop formaliste à cet égard (consid. 3.1).

L’existence d’un contrat de bail est une fait doublement pertinent, soit un fait déterminant pour la compétence du tribunal comme pour le bien-fondé de l'action. En présence de faits doublements pertinents, le tribunal doit procéder de la façon suivante. Il doit d’abord examiner sa compétence d’office, en déterminant si les faits doublement pertinents – qui sont réputés vrais et n’ont pas à être prouvés à ce stade – sont concluants, c’est-à-dire aptes à qualifier la relation de contrat de bail ; si les faits sont concluants, le procès se poursuit normalement ; dans le cas contraire, la demande est déclarée irrecevable. Si le procès a continué, et que le tribunal réalise – en examinant le fond de la cause – qu’il n’y a pas de contrat de bail, il doit se prononcer sur le fond et, le cas échéant, examiner si la prétention repose sur un autre fondement (consid. 3.4.3).

Avec la stipulation pour autrui (art. 112 CO), le stipulant conclut un contrat au profit d’un tiers. Ce contrat fait naître une prétention propre et indépendante du tiers : ce dernier peut, par exemple, la céder ou, une fois le droit acquis, y renoncer. Un contrat fiduciaire est un contrat par lequel une partie (le fiduciant) fait de l'autre partie (le fiduciaire) le titulaire inconditionnel d’un droit à l’égard des tiers, alors qu’à l’égard du fiduciant, le fiduciaire est conventionnellement tenu de ne pas exercer le droit cédé, de ne l’exercer que partiellement, voire de le rétrocéder à certaines conditions (consid. 4.2).