Newsletter

Newsletter octobre 2018

Editée par Bohnet F., Carron B., Dietschy-Martenet P.


20e Séminaire sur le droit du bail

20e Séminaire sur le droit du bail

Il reste de la place à la deuxième édition et il est encore possible de vous inscrire !

Les thèmes ci-après seront abordés :

  • Codébiteurs solidaires et tiers garants en droit du bail, François Bohnet, professeur à l’Université de Neuchâtel
  • Plateformes d’hébergement en ligne et droit du bail, Carole Aubert, avocate à Neuchâtel
  • Le bail de locaux nus, Blaise Carron, professeur à l’Université de Neuchâtel
  • La protection des locataires contre les discriminations, Laurent Bieri, professeur à l’Université de Lausanne
  • La détermination du loyer initial en cas de nullité ou de contestation, Pierre Stastny, avocat à Genève
  • Loyers, rendements et travaux à plus-value, Philippe Conod, avocat, professeur associé à l’Université de Neuchâtel
  • ...et la traditionnelle présentation à trois voix de la jurisprudence des deux dernières années
Programme détaillé en cliquant ici.

TF 4A_329/2018 du 28 juin 2018

Résiliation; diligence; coopérative d’habitation; primauté des statuts de la coopérative sur les Règles et usages locatifs du canton de Vaud; inefficacité du congé anticipé motivé par la détention d’un chien; art. 18, 257f al. 3 CO; 15 RULV; 1 al. 1 lit. b de l’arrêté du Conseil d’État du canton de Vaud déclarant de force obligatoire générale les RULV

Dans le système de la coopérative d’habitation, le locataire-coopérateur et la société coopérative d’habitation sont liés par deux rapports de droit, à savoir un rapport coopératif, de caractère social - qui lie le coopérateur à la société coopérative - et un rapport d’obligation, de caractère individuel, qui découle du contrat de bail - qui lie le locataire à la société bailleresse ; ces deux rapports sont fondés sur un accord de volonté des parties ; en l’espèce, après quelques années, les parties ont cessé d’être liées par un rapport coopératif ; il résulte d’une interprétation objective que la relation contractuelle n’était alors régie que par les RULV et non plus par les statuts de la société coopérative ; ainsi, la question de savoir si le locataire pouvait détenir un chien devait se résoudre au regard de l’art. 15 RULV, à l’exclusion des statuts de la bailleresse qui interdisaient la détention d’animaux (consid. 2) ; certes, les RULV sont de force obligatoire générale, mais le but et les dispositions statutaires des coopératives doivent être respectés ; les dispositions statutaires priment ainsi les RULV contraires ; en l’espèce toutefois, les parties n’étaient plus liées par un rapport social, seules les RULV étant désormais applicables ; le congé anticipé donné par la bailleresse au motif que le locataire ne s’était pas débarrassé de son chien est donc inefficace, comme l’a retenu à bon droit la Cour d’appel civile vaudoise (consid. 3).

Télécharger en pdf

Commentaire l'arrêt TF 4A_329/2018

Patricia Dietschy-Martenet

La détention d’animaux dans les locaux loués au regard des statuts d’une coopérative d’habitation et des dispositions du droit du bail

Télécharger en pdf

TF 4A_193/2018 du 27 juillet 2018

Résiliation; bail commercial; validité du congé donné par des cobailleurs; art. 266a, 266l, 530 ss CO; 647b, 652 ss, 602 ss, 712g CC

Les cobailleurs doivent résilier ensemble le bail, au moyen de la formule officielle ; en fonction de leurs rapports juridiques internes, la décision de résilier doit être prise à l’unanimité ou à une double majorité ; les cobailleurs peuvent confier le soin de signifier le congé à un représentant, notamment à un gérant ou à une régie, qui signera la résiliation ; sous la rubrique « bailleur » de l’avis de résiliation doit figurer le nom des bailleurs et sous la rubrique « représenté par » le nom du représentant ; s’agissant des pouvoirs de représentation, il n’est pas nécessaire qu’ils ressortent de la résiliation elle-même, il suffit que le locataire ait dû inférer des circonstances qu’il existait un rapport de représentation ; la résiliation du bail est une manifestation de volonté qui doit être interprétée selon la volonté subjective des parties, ou à défaut, selon le principe de la confiance ; en l’espèce, il n’est pas contesté que la décision de résilier a été prise par tous les cobailleurs et que la régie représentait valablement ceux-ci ; seule est litigieuse la question de l’interprétation de la rubrique « bailleur » de l’avis de résiliation, dans laquelle figurait le nom « Groupement des Propriétaires Centre Commercial X. », c’est-à-dire de savoir si le locataire a compris, ou devait de bonne foi comprendre, que le congé émanait des cobailleurs ; dans la mesure où les cobailleurs se sont désignés comme « Groupement des propriétaires du X. » dans le contrat de bail portant sur le dépôt conclu entre les parties quelques années après le bail relatif au local principal, le locataire n’est pas crédible en soutenant que ce groupement serait un tiers autre que ses cobailleurs ; la volonté réelle des parties est ainsi établie ; le congé a donc valablement été donné (consid. 4).

Télécharger en pdf

TF 4A_365/2018 du 24 août 2018

Résiliation; diligence; congé pour manque d’égards envers les voisins; art. 257f CO; 4 CC

Le congé anticipé fondé sur l’art. 257f CO suppose un manquement du locataire suffisamment grave, ce que le juge apprécie librement, dans le cadre du droit et de l’équité, en tenant compte de tous les éléments du cas d’espèce ; le Tribunal fédéral ne revoit qu’avec réserve la décision d’équité prise en dernière instance cantonale ; en l’occurrence, la cour cantonale a considéré que le comportement de la locataire était suffisamment nuisible pour justifier une résiliation anticipée ; les griefs que la recourante oppose à cet encontre sont irrecevables, de sorte que le jugement doit être confirmé (consid. 7 et 8).

Télécharger en pdf

TF 4D_19/2018 du 23 août 2018

Expulsion; procédure; expulsion par la voie du cas clair; droit d’être entendu; art. 252 ss, 257 CPC; 9, 29 al. 2 Cst.

Lorsque l’expulsion est demandée par la voie du cas clair, les règles sur la possibilité de s’exprimer en procédure sommaire au sens des art. 252 à 256 CPC ne violent pas les garanties constitutionnelles minimales en matière de droit d’être entendu ; le fait que, en procédure simplifiée, les parties aient un droit plus large de participer et que le juge doive appliquer la maxime inquisitoire sociale ne rend pas la procédure en cas clair contraire à l’art. 29 al. 2 Cst. ; il faut par ailleurs relever que le droit d’être entendu des parties n’empêche pas le juge de renoncer à administrer des moyens de preuve par une appréciation anticipée des preuves (consid. 3).

Télécharger en pdf

TF 4A_388/2018 du 05 septembre 2018

Procédure; recours devant le Tribunal fédéral; contestation de constatations de fait et exigence de motivation; art. 42, 97 LTF

Devant le Tribunal fédéral, le recourant qui attaque des constatations de fait doit indiquer de façon précise en quoi celles-ci sont contraires au droit ou entachées d’une erreur indiscutable, de simples critiques appellatoires étant irrecevables ; en outre, le recourant doit motiver son recours en ce sens qu’il doit discuter les motifs de la décision attaquée et indiquer précisément en quoi il estime que l’autorité précédente a méconnu le droit ; ces exigences ne sont pas remplies en l’espèce, la partie recourante s’écartant dans une large mesure des faits constatés sans indiquer quels faits auraient dû être constatés sur la base de quelles preuves et omettant d’exposer de manière intelligible sur quelle base elle aurait le droit d’exiger l’exécution des travaux encore litigieux (consid. 4).

Télécharger en pdf

TF 6B_388/2018 du 13 septembre 2018

Pénal; infraction d’usure; art. 70, 157 CP

L’infraction d’usure suppose la réalisation des éléments suivants : une situation de faiblesse de la victime, l’exploitation de cette situation de faiblesse, l’échange d’une contre-prestation, une disproportion évidente entre l’avantage pécuniaire et la contre-prestation ainsi que l’existence d’un rapport de causalité entre la situation de faiblesse et la disproportion des prestations ; l’infraction est intentionnelle ; s’agissant de la condition de la disproportion entre l’avantage pécuniaire et la contre-prestation, lorsqu’un logement est impropre à la location (en l’espèce : locaux dangereux et insalubres), il ne faut pas procéder à une comparaison entre le loyer perçu et le loyer usuel dans le quartier mais considérer que l’intégralité du loyer est en disproportion avec la prestation fournie par le bailleur (consid. 1).

Selon l’art. 70 al. 1 CP, le juge prononce la confiscation des valeurs patrimoniales qui sont le résultat d’une infraction, si elles ne doivent pas être restituées au lésé en rétablissement de ses droits ; cette mesure, inspirée de l’adage selon lequel « le crime ne paie pas », vise à éviter qu’une personne puisse tirer avantage d’une infraction ; en l’espèce, les loyers perçus par le bailleur pour la location des logements à l’origine de la présente procédure sont le produit d’une infraction ; peu importe que le fisc, qui n’est pas chargé de contrôler la légalité des revenus qui lui sont déclarés, ait perçu des impôts sur ces montants (consid. 5).

Télécharger en pdf

Les Masters en droit de l'Université de Neuchâtel

Découvrez les nombreux master de la Faculté de droit de l’Université de Neuchâtel, pour la rentrée 2018-2019, en cliquant ici

www. bail.ch

  • Retrouvez facilement tous les arrêts de la newsletter, triés par catégories
  • Retrouvez toutes les contributions des séminaires depuis 1989, triées par thèmes, années et auteurs
  • Et toujours: une calculette pour les loyers, une foire aux questions (faq), la revue DB...