TF 4A_218/2025 du 22 juillet 2026

Obligation de tolérer les travaux de réparation ; préservation de la preuve ; abus de droit; art. 256 ; 257h al. 1 et 3 CO

L’obligation de tolérance du locataire présuppose, comme le prescrit l’art. 257h al. 1 et 3 CO, qu’il s’agisse de travaux d’entretien nécessaires, que le bailleur les annonce à temps au locataire et qu’il tienne compte des intérêts de celui-ci lors de leur accomplissement. Si ces conditions sont réunies et que le locataire empêche la réalisation de travaux nécessaires, il s’expose à devoir payer des dommages-intérêts (consid. 3.1.3).

Hormis le cas où les conditions de l’art. 257h al. 1 CO ne seraient pas remplies, cette disposition ne prévoit pas la possibilité pour le locataire de s’opposer à l’exécution des travaux en cause. Il ne s’agit toutefois pas d’une lacune de la loi (consid. 3.1.4).

Partant, lorsque les conditions de l’obligation de tolérance posées par l’art. 257h CO sont réunies, la nécessité de sauvegarder des preuves ne saurait constituer pour le locataire un motif légitime de refuser l’accès au bailleur (consid. 3.2.1).

Par conséquent, le Tribunal fédéral admet que l’attitude des locataires, refusant au bailleur l’accès aux locaux, tout en réclamant une réduction de loyer, est contradictoire, de sorte qu’il est abusif de prétendre à une réduction de loyer au-delà du 10 décembre 2020 (consid. 3.3).

Le recours est admis sur ce point.

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Commentaire de l'arrêt TF 4A_218/2025

L’obligation de tolérer les travaux de réparation face à l’intérêt à la préservation de la preuve

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TF 4A_635/2025 du 7 juillet 2026

Contrat de gérance ; honoraires ; art. 18 CO

La question de savoir si les parties ont conclu un accord, quels en sont les cocontractants et quel en est le contenu doit être examinée à l’aune du principe de la priorité de la volonté subjective sur la volonté objective. Le juge doit ainsi rechercher, en premier lieu, la réelle et commune intention des parties, le cas échéant empiriquement, sur la base d’indices (interprétation subjective ; art. 18 CO). Si le juge parvient à la conclusion que les parties se sont comprises ou, au contraire, qu’elles ne se sont pas comprises, il s’agit de constatations de fait qui lient le Tribunal fédéral (art. 105 al. 1 LTF ; consid. 3.1).

En l’espèce, le Tribunal fédéral retient qu’il n’était selon lui pas arbitraire de considérer que la convention du 9 août 2013 ne prévoyait pas de rémunération supplémentaire pour l’établissement des décomptes annuels des frais accessoires (consid. 3.2).

En présence d’une clause contractuelle claire ne laissant subsister aucune raison sérieuse de penser qu’elle ne correspondrait pas à la volonté des parties, il n’y a en principe pas lieu de s’écarter de son sens littéral. Toutefois, même si la teneur d’une clause contractuelle paraît claire à première vue, il peut résulter du but poursuivi par les parties ou d’autres circonstances que son texte ne restitue pas exactement le sens de l’accord conclu (consid. 3.3).

Le Tribunal fédéral retient toutefois que l’autorité cantonale n’a pas sombré dans l’arbitraire en considérant que le procès-verbal du 24 avril 2017 et le témoignage de C. ne constituaient pas des indices probants pour déterminer la volonté réelle des parties au moment de la conclusion du contrat.

En définitive, faute d’arbitraire, ce grief, et plus généralement le recours, est rejeté.

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TF 4A_367/2025 du 13 juillet 2026

Réduction de loyer ; pouvoir d’appréciation; art. 256 al. 1 ; 259a al. 1 ; 259d CO

Il y a défaut de la chose louée lorsque l’état réel de la chose diverge de l’état convenu, c’est-à-dire lorsque la chose ne présente pas une qualité que le bailleur avait promise ou lorsqu’elle ne présente pas une qualité sur laquelle le locataire pouvait légitimement compter en se référant à l’état approprié à l’usage convenu.

Des défauts de moyenne importance et des défauts graves ouvrent au locataire les droits prévus à l’art. 259a CO, dont notamment le droit à une réduction de loyer (art. 259a al. 1 let. b CO). La réduction de loyer est proportionnelle au défaut. Elle est due dès le moment où le bailleur a eu connaissance du défaut et jusqu’à l’élimination de ce dernier.

Le calcul proportionnel n’est pas toujours aisé, il est admis qu’une appréciation en équité, par référence à l’expérience générale de la vie, au bon sens et à la casuistique, n’est pas contraire au droit fédéral. Toutefois, lorsqu’une autorité cantonale procède en équité, le Tribunal fédéral n’intervient que si celle-ci a abusé de son pouvoir d’appréciation, c’est-à-dire si elle a retenu des critères inappropriés, si la décision rendue aboutit à un résultat manifestement injuste ou à une iniquité choquante.

En l’espèce, la recourante ne parvient pas à démontrer que la cour cantonale aurait abusé de son pouvoir d’appréciation en lui accordant une réduction de loyer de 15 % en lieu et place de la diminution de 35 % requise. Le recours est partant rejeté.

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TF 4A_530/2024 du 27 mai 2026

Contestation d’une hausse de loyer ; bonne foi ; prescription ; art. 274a al. 1 aCO ; 404 al. 1 CPC ; 11 al. 2 ; 16 al. 1 aLICO/N

À teneur de l’art. 404 CPC, les procédures en cours lors de l’entrée en vigueur du CPC sont régies par l’ancien droit de procédure jusqu’à la clôture de l’instance. La procédure en matière de bail dans le canton de Neuchâtel était ainsi régie, avant l’entrée en vigueur du CPC, par les art. 274 à 274g aCO, l’ancienne LICO/NE et, à titre supplétif, l’ancien CPCN/NE applicable par analogie (art. 15 al. 2 aLICO/NE ; consid. 4.3.1).

Selon l’ancien droit neuchâtelois, nul ne pouvait saisir l’autorité judiciaire d’un litige portant sur un bail d’habitation ou de locaux commerciaux s’il n’avait pas préalablement introduit l’instance et comparu devant l’autorité régionale de conciliation (art. 16 al. 1 aLICO/NE ; consid. 4.3.3).

En application de l’art. 5 al. 3 Cst., désormais également consacré à l’art. 52 CPC, toutes les personnes qui prennent part à un procès civil doivent se comporter conformément aux règles de la bonne foi, ce qui implique qu’elles sont tenues de présenter leurs objections du droit de procédure aussi tôt que possible, soit à la première occasion aussitôt qu’elles ont connaissance du vice, sous peine d’être déchues du droit de s’en prévaloir ultérieurement (consid. 4.3.4).

En l’espèce, le Tribunal fédéral confirme que les recourants, qui ont attendu le dépôt de la demande au fond pour se prévaloir de l’absence de la (nouvelle) bailleresse à l’audience de conciliation, alors qu’ils connaissaient ce changement depuis plus de deux ans, ont agi de manière contraire à la bonne foi, de sorte qu’ils étaient effectivement déchus du droit de se prévaloir de ce grief dans la procédure au fond (consid. 4.4).

Concernant le grief relatif à la prescription, le Tribunal fédéral relève que l’action intentée par le bailleur à la suite de la contestation par des locataires d’une hausse de loyer est de nature constatatoire. Partant, faute de tendre à la condamnation au paiement des montants correspondant à la hausse des loyers respectifs, c’est à bon droit que la cour cantonale a considéré que la question de la prescription ne revêtait aucune pertinence dans le cas d’espèce (consid. 6).

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TF 4A_181/2026 du 11 juin 2026

Preuve du contenu d’un envoi d’un particulier ; présomption de fait ; art. 8 CC ; 132 ; 143 al. 1 CPC

Les présomptions naturelles ou de fait ne reposent pas sur l’existence d’une base légale, mais sur l’expérience générale de la vie (consid. 3.1).

L’expérience générale de la vie repose quant à elle sur les expériences et les observations relatives à des faits, des liens de causalité ou des comportements qu’une personne ordinaire est capable de réaliser dans la vie quotidienne (consid. 3.2).

Une présomption de fait n’entraîne pas un renversement du fardeau de la preuve en faveur de la personne qui en bénéficie ; elle en permet toutefois un allègement. Pour renverser une présomption de fait, il suffit, pour la partie adverse, de soulever des doutes suffisants quant à la présomption ou à la pertinence de la règle d’expérience dans le cas d’espèce. Si la partie parvient à faire naître de tels doutes, alors les faits litigieux sont en principe considérés comme non prouvés et c’est la partie qui espérait bénéficier de la présomption qui supporte les conséquences du fardeau de la preuve (consid. 3.4).

En l’espèce, la cour cantonale a nié l’existence d’une présomption de fait, selon laquelle les trois contestations de résiliation du bail figuraient dans la même enveloppe, ce que contestait l’autorité de conciliation (consid. 5.1). Le Tribunal fédéral confirme ce raisonnement. Il considère en effet que l’envoi de trois dossiers distincts dans le même envoi recommandé est atypique, de tels envois groupés n’ayant presque jamais lieu en pratique, probablement en raison de la nécessité pour les autorités d’ouvrir des dossiers distincts pour chaque procédure. Par conséquent, dès lors que le comportement adopté par le recourant ne saurait être considéré comme habituel, celui-ci ne peut pas se prévaloir de la présomption de fait selon laquelle l’envoi contenait bien les trois contestations (consid. 5.4).

Quant au grief relatif à l’absence d’interpellation par l’autorité de conciliation (art. 56 CPC), le Tribunal fédéral relève que, faute d’indication permettant de supposer l’existence de ces trois contestations (p. ex. lettre d’accompagnement listant les dossiers ou toutes autres indications de l’existence de ces trois contestations), l’autorité de conciliation ne pouvait de bonne foi soupçonner que l’envoi était incomplet (consid. 6).

En définitive, le recours est rejeté.