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Newsletter novembre 2020

Editée par Bohnet F., Carron B., Gandoy A.


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TF 4A_162/2020 du 25 juin 2020

Résiliation; défaut; procédure; restitution à la fin du bail; avis des défauts; procès-verbal d’état des lieux de sortie; usure normale; remise en état; art. 260a, 267, 267a CO

En vertu de l’art. 267a al. 1 CO, le bailleur doit vérifier l’état de la chose louée lors de la restitution et aviser immédiatement le locataire des défauts dont celui-ci répond. L’avis des défauts doit être motivé et de simples références générales telles que « désordre dans le jardin » ne suffisent pas. Le procès-verbal d’état des lieux de sortie vaut avis pour les défauts s’il indique clairement les défauts dont le locataire est responsable et qu’il lui est remis (consid. 5).

Lorsque la chose présente des défauts, le locataire ne répond que de l’usure qui excède l’usure normale de la chose conformément à un usage conforme au contrat (art. 267 CO) (consid. 6-8).

Si le locataire modifie la chose louée sans l’accord du bailleur, il doit la remettre en état (art. 260a al. 2 CO). En l’espèce, les locataires ont comblé un biotope dont les matériaux avaient 25 ans au début du bail. Les frais de ceux-ci ne peuvent être mis à charge des locataires. Seuls les travaux d’enlèvement et de réaménagement peuvent être mis à leur charge, pour autant que les bailleresses allèguent et prouvent les frais y relatifs. Les bailleresses n’ont pas offert de preuve à cet égard (consid. 9).

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Commentaire l'arrêt TF 4A_162/2020

Aurélie Gandoy

Titulaire du brevet d'avocat, assistante-doctorante à l'Université de Neuchâtel

Restitution de la chose louée et avis des défauts

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TF 4A_426/2020 du 10 septembre 2020

Résiliation; bonne foi; congé représaille; établissement des faits; art. 271 al. 1 et 271a al. 1 let. a CO; 97 al. 1 et 105 al. 2 LTF

Le congé est annulable lorsqu’il contrevient aux règles de la bonne foi. Tel est le cas lorsque le congé est donné parce que le locataire fait valoir de bonne foi des prétentions fondées sur le bail (art. 271 al. 1 CO et 271a al. 1 let. a CO). La validité du congé s’apprécie en fonction des circonstances présentes au moment de la manifestation de volonté. Le motif du congé relève de la constatation des faits, de sorte que, sous réserve du contrôle restreint prévu par les art. 97 al. 1 et 105 al. 2 LTF, ce point échappe à l’examen du Tribunal fédéral (consid. 2).

En l’espèce, la cour cantonale a valablement retenu que la locataire faisait certes valoir des prétentions partiellement justifiées, mais de façon excessive et parfois chicanière. Elle a retenu que les difficultés rencontrées entre la bailleresse et la locataire constituent le véritable motif à l’origine du congé (consid. 3).

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TF 4A_320/2020 du 14 septembre 2020

Rénovation; diligence; résiliation; devoir de tolérance; devoir de diligence; résiliation; art. 257f al. 3, 257h, 260 CO

Lorsque le bailleur entend effectuer des rénovations au sens de l’art. 260 CO, le locataire a un devoir de tolérer et de collaborer en vue de l’exécution de ces rénovations (art. 257h CO). Si le locataire viole son obligation, il s’expose à une résiliation au sens de l’art. 257f al. 3 CO.

En l’espèce, les locataires n’ont pas donné suite aux demandes de la bailleresse afin de programmer des travaux de rénovation du sol du bureau au sous-sol et ont refusé l’accès à la propriété aux artisans. Ils ont ainsi violé leur obligation de diligence.

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TF 4A_337/2020 du 09 octobre 2020

Expulsion; procédure; protection du cas clair; situation juridique claire; bonne foi; abus de droit; art. 257 al. 1 CPC; 2 al. 2 CC

Le tribunal admet l’application de la procédure sommaire lorsque l’état de fait n’est pas litigieux ou est susceptible d’être immédiatement prouvé et que la situation juridique est claire (art. 257 al. 1 CPC). La situation légale n’est en principe pas claire lorsque l’application de la norme litigieuse fait appel au pouvoir d’appréciation du tribunal ou à une décision en équité. Tel est le cas lorsque la décision nécessite l’appréciation de la bonne foi. Cela ne signifie toutefois pas que le cas clair doit être refusé à chaque fois que le défendeur invoque un exercice abusif de ses droits par le demandeur. Le cas clair ne peut dès lors être refusé d’un point de vue de l’interdiction de l’abus de droit que s’il existe des circonstances selon lesquelles le comportement de la partie concernée constitue manifestement un abus de droit (consid. 3.2). En l’espèce, le bail a été valablement résilié et les plaignants demeurent depuis sans droit dans le logement.

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TF 4A_150/2020 du 17 septembre 2020

Procédure; loyer; transaction judiciaire; autorité de force jugée; révision; contestation du loyer initial; art. 208 CPC

En vertu de l’art. 208 CPC, une transaction judiciaire passée durant la procédure de conciliation déploie les effets d’une décision entrée en force : elle a force exécutoire (art. 80 al. 2 ch. 1 LP) et est revêtue de l’autorité de la chose jugée. Comme pour un jugement, l’invalidité de la transaction judiciaire ne peut être invoquée que par la voie de la révision. Une partie ne peut pas remettre en cause un jugement revêtu de l’autorité de la chose jugée en réclamant dans un second procès des dommages-intérêts fondés sur un comportement dolosif de l’autre partie dans la conduite du premier procès ; dans ce cas, elle doit d’abord obtenir l’annulation du premier jugement par la voie de la révision (consid. 2.2).

En l’espèce, les recourants devaient passer par une révision pour revenir sur le loyer arrêté par une transaction judiciaire et ne pouvaient simplement intenter une nouvelle procédure en contestation du loyer initial (consid. 2.3).

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TF 4A_301/2020 du 06 août 2020

Procédure; assistance judiciaire; droit à un défenseur gratuit; atteinte aux droits justifiant l’intervention d’un défenseur gratuit; art. 29 al. 3 Cst. féd.

Toute personne qui ne dispose pas de ressources suffisantes a droit, à moins que la cause paraisse dépourvue de toute chance de succès, à l’assistance judiciaire gratuite. Elle a en outre droit à l’assistance gratuite d’un défenseur, dans la mesure où la sauvegarde de ses droits le requiert (art. 29 al. 3 Cst.). Il doit être tenu compte de la complexité de l’état de fait et des questions de droit ainsi que de personne requérante (âge, situation sociale, langue, etc.) (consid. 3.1).

Le droit civil concerne des aspects centraux de la vie, de sorte que l’absence de difficultés juridiques et factuelles n’exclut pas la désignation d’un défenseur gratuit. Toutefois, il n’y a pas nécessairement d’atteinte, la situation juridique de la personne nécessitant l’intervention d’un défenseur gratuit. Dans le cadre d’une procédure de conciliation, l’assistance gratuite d’un défenseur peut être accordée si les circonstances du cas d’espèce le justifient (consid. 3.2-3.3).

En l’espèce, le litige porte certes sur un logement loué, et donc un aspect important de la vie du requérant, mais en lien avec un changement d’échéance de paiement du loyer. Ce n’est donc pas un litige affectant de manière particulière la situation des requérantes. Par ailleurs, l’autorité de conciliation n’a pas de pouvoir décisionnel (consid. 5.2).

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TF 4A_408/2020 du 16 septembre 2020

Procédure; recours constitutionnel subsidiaire; épuisement des griefs; nova; art. 106 al. 2, 116 s. LTF; 317 al. 1 CPC

Le recours constitutionnel subsidiaire peut être formé pour violation des droits constitutionnels (art. 116 LTF). Le Tribunal fédéral n’examine que les griefs expressément soulevés et motivés conformément au principe d’allégation (art. 106 al. 2 et 117 LTF). Le recourant doit indiquer quel droit ou principe constitutionnel a été violé et dans quelle mesure, en présentant une argumentation claire et circonstanciée ; des critiques simplement appellatoires ne sont pas admissibles. Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits constatés par l’autorité précédente (consid. 5.1).

En vertu du principe de l’épuisement des griefs, le recourant ne peut pas invoquer des moyens de fait qu’il n’a pas soulevés devant l’autorité cantonale, pour obtenir un résultat plus favorable en procédure de recours (consid. 5.2).

En l’espèce, la procédure était soumise à la maxime inquisitoire simple. La jurisprudence selon laquelle, en cas de maxime inquisitoire illimitée, les nova sont recevables en appel – même lorsque les conditions de l’art. 317 al. 1 CPC ne sont pas remplies – n’est donc pas applicable (consid. 6).

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TF 4A_480/2020 du 06 octobre 2020

Procédure; arbitraire; motivation; art. 42 et 105 al. 1 LTF

Le Tribunal fédéral conduit son raisonnement juridique sur la base des faits constatés dans la décision attaquée (art. 105 al. 1 LTF). Il peut compléter ou rectifier les constatations de fait qui se révèlent manifestement inexactes (consid. 5).

Le recours adressé au Tribunal fédéral doit être motivé et les motifs doivent exposer succinctement en quoi la décision attaquée viole le droit (art. 42 LTF). La partie recourante doit discuter les motifs de la décision attaquée et indiquer précisément en quoi elle estime que l’autorité précédente a méconnu le droit (consid. 6).

En l’espèce les recourantes ne font qu’opposer leur propre appréciation des faits à celle de la Cour cantonale, sans démontrer en quoi les faits auraient été établis arbitrairement (consid. 6). Leur recours est irrecevable.

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