Newsletter
Newsletter septembre 2023
Editée par Bohnet F., Carron B., Percassi M.-L., avec la participation de Gandoy A.
Les stipulations codifiées
Après son livre bien connu sur les clauses contractuelles, le Prof. Sylvain Marchand consacre un nouvel ouvrage aux stipulations prévues par le Code des obligations, ces modalités contractuelles par lesquelles les parties limitent ou précisent l’objet ou la portée de leurs engagements. Le texte est enrichi de nombreux exemples de clauses, avec leurs variantes et leur traduction anglaise ainsi que de schémas explicatifs et propose une revue de jurisprudence très complète. Il est donc particulièrement utile aux avocates et avocats et autres praticiens actifs en matière contractuelle.
Commandez l’ouvrage dès maintenant et profitez de notre offre spéciale réservée aux destinataires de cette newsletter en utilisant le code NL923 valable jusqu’au 31 octobre 2023.
Retrouvez toutes les analyses de la newsletter ainsi que d’autres commentaires d’arrêts exclusifs dans la revue Droit du bail
Cliquez ici pour en savoir davantage sur la revue.
TF 4A_195/2023 du 24 juillet 2023
Loyer; résiliation; expulsion; procédure; résiliation pour défaut de paiement; protection dans les cas clairs; formule officielle lors de la conclusion du bail; abus de droit; art. 257d CO; 257 CPC
La réglementation de droit matériel mise en place par le législateur à l’art. 257d CO signifie que le locataire mis en demeure doit évacuer l’objet loué dans les plus brefs délais s’il ne paie pas le loyer en retard (consid. 3.1).
Rappel des conditions permettant l’application de la procédure sommaire de protection dans les cas clairs (consid. 3.2.1).
L’introduction, par un locataire, d’une procédure en contestation du loyer initial et/ou d’une procédure en contestation du congé ne fait pas obstacle à l’action postérieure en expulsion intentée par le bailleur selon l’art. 257 CPC (consid. 4.1).
Le locataire excipe abusivement du défaut de remise de la formule officielle relative au loyer initial s’il omet de protester dans un délai raisonnable. Dans un tel cas, l’on peut en effet inférer qu’il considère le loyer comme non abusif et renonce à le contester devant l’autorité, validant ainsi le montant convenu et guérissant les effets du vice de forme (consid. 4.4).
En l’espèce, la bailleresse a ouvert action en expulsion des locataires par la voie du cas clair suite à une résiliation du contrat de bail pour défaut de paiement. Dans ce cadre, les locataires ont invoqué que le loyer initialement fixé était nul faute de formule officielle valable, que le loyer réellement dû avait été intégralement payé et que la résiliation n’était par conséquent pas valable. À cet égard, le Tribunal fédéral confirme le raisonnement de la deuxième instance : celle-ci a considéré que les locataires ont commis un abus de droit en se prévalant de la nullité de la formule officielle uniquement au moment où la bailleresse a indiqué son intention de résilier le bail pour défaut de paiement, alors qu’ils connaissaient déjà le vice de forme affectant le contrat depuis des mois.
Commentaire de l'arrêt TF 4A_195/2023
Aurélie Gandoy
Avocate à Fribourg et doctorante
TF 4A_246/2023 du 17 juillet 2023
Résiliation; prolongation; congé contraire à la bonne foi; congé donné en raison d’un projet de travaux; conditions d’une prolongation de bail; art. 271 al. 1, 272 CO
Un congé est contraire à la bonne foi – et donc annulable (art. 271 al. 1 CO) – lorsqu’il ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection et qu’il apparaît ainsi purement chicanier ou consacrant une disproportion crasse entre l’intérêt du locataire au maintien du contrat et celui du bailleur à y mettre fin (consid. 3.1.1).
En matière de résiliation signifiée en raison d’un projet de travaux sur l’objet loué, le congé est contraire à la bonne foi lorsque le bailleur n’a pas l’intention de procéder aux travaux annoncés, mais souhaite en réalité louer le bien à un nouveau locataire. En ce qui concerne la faisabilité du projet, le congé contrevient à la bonne foi lorsqu’un projet de rénovation est manifestement incompatible avec les dispositions de droit public applicables ou objectivement impossible, de sorte qu’il ne sera pas autorisé. Il doit être manifeste que l’autorisation pour les travaux envisagés sera refusée ; une probabilité non négligeable de rejet ne suffit pas (consid. 3.1.2).
L’octroi d’une prolongation de bail (art. 272 CO) a pour but de donner au locataire plus de temps pour la recherche d’un nouveau logement. Les efforts du locataire pour se reloger doivent être pris en compte dès la première prolongation ; celle-ci sera octroyée lorsque le tribunal peut difficilement estimer si un objet de remplacement approprié pourra être trouvé. En outre, des efforts pour rechercher un nouveau logement ne peuvent pas être exigés de personnes qui, en raison de leur âge, d’une maladie ou d’une invalidité, ne sont pas en mesure de trouver un logement de remplacement (consid. 4.1.2). Le tribunal dispose d’une grande marge de manœuvre pour décider du type et de la durée de la prolongation, de sorte que le Tribunal fédéral ne revoit cette décision qu’avec retenue (consid. 4.1.3).
TF 4A_374/2023 du 02 août 2023
Résiliation; procédure; motivation du recours; contestation de l’état de fait; reconduction d’un bail de durée déterminée; annulabilité du congé; art. 42 al. 2, 105 LTF; 266 al. 2, 271 et 273 al. 1 CO
Le recours au Tribunal fédéral doit être suffisamment motivé, ce qui signifie qu’il doit se référer aux motifs de la décision attaquée et indiquer en détail en quoi celle-ci viole le droit (art. 42 al. 2 LTF) (consid. 3.1).
Le Tribunal fédéral fonde sa décision du l’état de fait constaté par l’instance précédente (art. 105 al. 1 LTF). Il ne peut corriger ou préciser les faits que s’ils ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l’art. 95 LTF (art. 105 al. 2 LTF). La partie qui entend contester l’état de fait doit démontrer de façon claire et circonstanciées que ces conditions sont remplies (consid. 3.2).
Selon le texte clair de l’art. 266 al. 2 CO, si un bail de durée déterminée est reconduit tacitement, il devient un contrat de durée indéterminée (et non de durée déterminée) (consid. 8).
Lorsque la résiliation du contrat de bail est annulable (hypothèse qui ne doit pas être confondue avec une résiliation nulle), elle doit être contestée dans le délai de l’art. 273 al. 1 CO, et ce même s’il est manifeste que le congé contrevient à la bonne foi (art. 271 CO).
TF 4F_6/2023 du 04 août 2023
Procédure; demande de révision; intérêt digne de protection; intérêt actuel; art. 122 ss LTF
Une demande de révision est – comme toute voie de droit – subordonnée à l’existence d’un intérêt digne de protection à la modification de l’arrêt entrepris. Cet intérêt doit être actuel, c’est-à-dire qu’il doit exister non seulement au moment du dépôt de l’acte, mais encore au moment où l’arrêt est rendu (consid. 5.1).
En matière de bail à loyer, dans une contestation portant sur la restitution de la chose louée après la résiliation du contrat de bail, le locataire est dépourvu d’un intérêt digne de protection dès le moment où l’usage de la chose lui est effectivement retiré (consid. 5.1). En l’espèce, la locataire a demandé, le 6 juillet 2023, la révision d’un arrêt du Tribunal fédéral déclarant irrecevable un recours portant sur la prolongation de son bail. Dans la mesure où l’exécution forcée de l’expulsion de la locataire a eu lieu le 10 juillet 2023, l’intérêt actuel de la locataire à l’admission de sa demande de révision (qui existait au moment du dépôt de la demande) a disparu le 10 juillet 2023. La demande de révision est donc devenue sans objet dès cette date (consid. 5.2).
TF 4A_310/2023 du 04 août 2023
Procédure; récusation; art. 30 al. 1 Cst; 6 par. 1 CEDH; 47 CPC
La garantie d’un tribunal indépendant et impartial résultant des art. 30 al. 1 Cst. et 6 par. 1 CEDH permet (indépendamment de l’art. 47 CPC) de demander la récusation d’un juge dont la situation ou le comportement est de nature à susciter des doutes quant à son impartialité. Seules les circonstances objectivement constatées doivent être prises en compte, et non les impressions subjectives de la partie (consid. 3).
Des erreurs de procédure ou d’appréciation commises par un juge ne suffisent pas à fonder objectivement la suspicion de partialité, même lorsque ces erreurs sont établies ; seules des fautes particulièrement lourdes ou répétées, qui doivent être considérées comme des violations graves des devoirs du magistrat, peuvent avoir cette conséquence (consid. 3).
TF 5A_941/2021 du 05 juillet 2023
Procédure; poursuite et faillite; mainlevée de l’opposition; valeur litigieuse; question juridique de principe; art. 74 al. 1 let. a et b et al. 2 LTF
Les décisions concernant la mainlevée définitive ou provisoire d’une opposition sont des décisions finales (90 LTF) qui peuvent faire l’objet d’un recours en matière civile si la valeur litigieuse atteint CHF 30'000.- (art. 74 al. 1 let. b LTF) (consid. 1). Le seuil de CHF 15'000.- pour les procédures en matière de droit du bail (art. 74 al. 1 let. a LTF) n’est pas applicable, même si la créance contestée découle d’un contrat de bail : en effet, la procédure ne vise pas à statuer sur les relations entre locataire et bailleur, mais a uniquement pour but de vérifier la force probante du titre produit par le créancier (consid. 2).
La notion de « question juridique de principe » au sens de l’art. 74 al. 2 let. a LTF doit être interprétée restrictivement. Il doit exister un intérêt général et impératif à ce qu’une question controversée soit clarifiée par le Tribunal fédéral, afin que le droit puisse être appliqué de manière uniforme et qu’une insécurité juridique soit éliminée (consid. 3.1).
Les Masters en droit de l'Université de Neuchâtel
Découvrez les nombreux Masters de la Faculté de droit de l’Université de Neuchâtel, pour la rentrée 2023-2024, en cliquant ici
www.bail.ch
- Retrouvez facilement tous les arrêts de la newsletter, triés par catégories
- Retrouvez toutes les contributions des séminaires depuis 1989, triées par thèmes, années et auteurs
- Et toujours: une calculette pour les loyers, une foire aux questions (faq), la revue DB...
Retrouvez tous les liens internet indispensables aux praticiens du droit sur www.droitNE.ch
