TF 5A_226/2022 du 22 juin 2022

Procédure; droit d’être entendu; valeur litigieuse en cas d’expulsion de l’ancien propriétaire; cas clair; art. 257 CPC; 367 CO; 641 al. 2 CC; 29 al. 2 Cst.

Il découle du droit d’être entendu de l’art. 29 al. 2 Cst. que l’autorité a l’obligation de motiver sa décision. Il suffit qu’elle mentionne au moins brièvement les motifs qui l’ont guidée et sur lesquels elle a fondé sa décision (consid. 3.2.1). Exceptionnellement, une violation du droit d’être entendu peut être considérée comme réparée lorsque l’intéressé jouit de la possibilité de s’exprimer librement devant une autorité de recours disposant du même pouvoir d’examen que l’autorité inférieure (consid. 3.2.2).

Lorsque la partie demanderesse ouvre action pour expulser l’ancien propriétaire d’un immeuble sur la base de l’art. 641 al. 2 CC, cette situation est comparable à celle d’une action en expulsion d’un locataire après expiration du bail. De ce fait, le Tribunal fédéral considère que la cour cantonale n’a pas abusé de son pouvoir d’appréciation en retenant que dans ces deux cas, la valeur litigieuse représente l’usage des locaux pendant la durée prévisible du procès en procédure sommaire permettant d’obtenir une décision d’évacuation. Ce n’est que si le litige porte sur la propriété du bien que la valeur litigieuse correspond à la valeur du bien (consid. 5.3.3).

Lorsqu’une partie n’indique pas expressément que sa requête doit être traitée comme un cas clair soumis à la procédure sommaire selon l’art. 257 CPC, mais que ses conclusions peuvent être interprétées en ce sens au regard de leur motivation, l’autorité ne viole pas le droit fédéral en appliquant la procédure prévue par cette disposition (consid. 6.2).

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Commentaire l'arrêt TF 5A_226/2022

François Bohnet

Avocat spécialiste FSA droit du bail, LL.M., Dr en droit, Professeur à l'Université de Neuchâtel @frbohnet

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TF 4A_287/2021 du 07 juin 2022

Conclusion; résiliation; expulsion; interprétation du contrat; simulation; art. 18 al. 1 CO

Pour déterminer si les parties ont conclu un contrat (en l’occurrence de bail), le tribunal doit d’abord rechercher, dans un premier temps, la réelle et commune intention des parties (interprétation subjective). L’appréciation de ces indices concrets par le tribunal relève du fait. Ainsi, ces constatations lient en principe le Tribunal fédéral (art. 105 al. 1 LTF) (consid. 6.1.2).

Si le tribunal ne parvient pas à déterminer la volonté réelle et commune des parties, il doit interpréter leurs comportements selon le principe de la confiance (interprétation objective), à savoir rechercher leur volonté objective, en déterminant le sens que, d’après les règles de la bonne foi, chacune d’elles pouvait et devait raisonnablement prêter aux déclarations de volonté de l’autre. Il s’agit d’une question de droit, que le Tribunal fédéral revoit librement (consid. 6.1.2).

Pour apprécier la forme et les clauses d’un contrat, le tribunal n’est pas lié par les expressions ou dénominations inexactes dont les parties ont pu se servir, soit par erreur, soit pour déguiser la nature véritable de la convention (art. 18 al. 1 CO). Dans cette dernière hypothèse, on parle de simulation. Le contrat simulé est nul, tandis que le contrat dissimulé est valable si les dispositions légales auxquelles il est soumis quant à sa forme et à son contenu ont été observées (consid. 6.2.1).

Un bail est valable même lorsque le locataire n’a pas l’intention d’utiliser lui-même l’appartement, à moins que les parties n’aient convenu du contraire et prévu que le locataire doit habiter personnellement l’appartement, en d’autres termes aient exclu la sous-location (consid. 6.3).

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TF 4A_223/2022 du 06 juillet 2022

Bail à ferme agricole; résiliation; procédure; valeur litigieuse; contestation des faits et motivation du recours devant le Tribunal fédéral; contrôle du pouvoir d’appréciation; art. 42 al. 1 et 2, 51 al. 1 let. a, 105 s. LTF

Lorsqu’une résiliation de bail est contestée, la valeur litigieuse pour la recevabilité du recours au Tribunal fédéral se détermine en fonction de la date à laquelle prendrait fin le bail en cas d’inefficacité, de nullité ou d’annulation du congé. En cas de bail de durée déterminée, la valeur litigieuse équivaut au loyer pendant la durée convenue (consid. 1).

Rappel des principes relatifs à la contestation des faits (art. 105 al. 1 LTF) et à la motivation du recours (art. 42 al. 1 et 2 LTF) devant le Tribunal fédéral (consid. 2.1 et 2.2).

Le Tribunal fédéral ne contrôle qu’avec retenue une décision prise par la dernière instance cantonale dans l’exercice de son pouvoir d’appréciation. Il intervient lorsque le prononcé s’écarte sans raison des règles établies par la doctrine et la jurisprudence, lorsqu’il repose sur des faits qui ne devaient jouer aucun rôle, ou encore lorsqu’il méconnaît des éléments qui auraient absolument dû être pris en considération ; en outre, le Tribunal fédéral redresse les décisions d’appréciation qui aboutissent à un résultat manifestement injuste ou à une iniquité choquante (consid. 4.1).

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TF 4A_127/2022 du 28 juin 2022

Résiliation; défauts; procédure; cobailleurs; consorité nécessaire; abus de droit; défaut; motivation de la décision; art. 259 ss, 266l al. 2, 271 s. CO; 2 CC; 70 al. 1 CPC; 29 al. 2 Cst.

Si le bail a été conclu par des cobailleurs, ceux-ci doivent nécessairement résilier le bail en commun ; à défaut, la résiliation est nulle. En outre, le congé doit être donné au moyen d’une formule agréée. Sur celle-ci, la désignation du bailleur doit être interprétée strictement, toute extrapolation devant être évitée (consid. 3.1).

En procédure civile, le défaut de qualité pour agir ou pour défendre n’est en principe pas susceptible de rectification ; il entraîne le rejet de la demande. En particulier, lorsque l’action n’a pas été ouverte par ou dirigée contre tous les consorts matériels nécessaires (art. 70 al. 1 CPC), elle doit en principe être rejetée. Il y a notamment consorité nécessaire en cas d’action formatrice, ce qui est le cas de l’action en annulation de la résiliation du bail visée par les art. 271 s. CO (consid. 3.3).

Dans le cas présent, le Tribunal fédéral retient l’existence d’un abus de droit : les bailleurs, en invoquant que l’action devait être rejetée parce qu’un des quatre bailleurs n’avait pas été attrait dans la procédure, ont agi abusivement (consid. 5.2.3). Les circonstances ne permettaient pas aux locataires d’identifier précisément que cette personne était bailleur, de sorte que l’on ne pouvait leur reprocher d’avoir oublié d’attraire celui-ci dans la procédure.

Il y a défaut lorsque la chose ne présente pas une qualité que le bailleur avait promise ou lorsqu’elle ne présente pas une qualité sur laquelle le locataire pouvait légitimement compter en se référant à l’état approprié à l’usage convenu. Cette notion est relative et dépend des circonstances du cas concret (consid. 6.1.1).

Le droit d’être entendu oblige l’autorité à motiver sa décision. Pour ce faire, il suffit qu’elle mentionne au moins brièvement les motifs qui l’ont guidée et sur lesquels elle a fondé sa décision (consid. 6.1.2).

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TF 4A_236/2022 du 14 juin 2022

Résiliation; congé contraire à la bonne foi; art. 266a al. 1, 271 s. CO; 105 s. LTF

Chaque partie est en principe libre de résilier un bail de durée indéterminée pour la prochaine échéance convenue en respectant le délai de congé prévu, sous réserve des règles de la bonne foi. Le seul fait que la résiliation entraine des conséquences pénibles pour le locataire ou que l’intérêt du locataire au maintien du bail paraisse plus important que celui du bailleur à ce qu’il prenne fin ne signifie pas que le congé est contraire à la bonne foi (consid. 3.1).

La motivation n’est pas une condition de validité du congé ; toutefois, son absence peut constituer un indice que la résiliation est contraire aux règles de la bonne foi (consid. 3.1).

Déterminer quel est le motif du congé et si ce motif est réel ou n’est qu’un prétexte relève des constatations de fait, que le Tribunal fédéral ne peut revoir qu’aux conditions strictes de l’art. 105 al. 2 LTF (consid. 2 et 3.2). En revanche le point de savoir si le congé contrevient aux règles de la bonne foi est une question de droit que le Tribunal fédéral revoit librement (consid. 3.2).

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TF 4A_168/2022 du 10 juin 2022

Procédure; droit d’être entendu; exigences de motivation de l’appel; art. 29 al. 2 Cst.; 6 par. 1 CEDH

La violation du droit d’être entendu – garanti par les art. 29 al. 2 Cst. et 6 par. 1 CEDH – entraine en principe l’annulation de la décision attaquée. Il existe toutefois deux exceptions à cette règle. Premièrement, lorsque la violation du droit d’être entendu n’a pas eu d’influence sur la procédure et, deuxièmement, lorsque le manquement a été réparé – c’est-à-dire si la partie lésée a bénéficié de la faculté de s’exprimer librement devant une autorité de recours, pour autant que celle-ci dispose du même pouvoir d’examen que l’autorité inférieure et puisse ainsi contrôler librement l’état de fait et les considérations juridiques de la décision attaquée (consid. 5.1).

Pour satisfaire à son obligation de motivation de l’appel prévue à l’art. 311 al. 1 CPC, l’appelant doit démontrer le caractère erroné de la motivation de la décision attaquée en désignant précisément les passages de la décision qu’il attaque et les pièces du dossier sur lesquelles repose sa critique. Ne satisfait pas aux exigences de l’art. 311 al. 1 CPC une motivation identique aux moyens qui avaient déjà été présentés en première instance, qui ne contient que des critiques toutes générales de la décision attaquée, ou encore qui ne fait que renvoyer aux moyens soulevés en première instance (consid. 5.2).

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TF 4A_251/2022 du 01 juillet 2022

Procédure; contestation des faits devant le Tribunal fédéral; motivation du recours; principe de l’épuisement matériel des griefs; art. 42 al. 1 et 2, 75 al. 1, 106 al. 2 LTF

Le Tribunal fédéral ne peut rectifier ou compléter les constatations de l’autorité précédente que si elles sont manifestement inexactes (ce qui signifie arbitraires) ou découlent d’une violation du droit au sens de l’art. 95 LTF. La partie qui entend attaquer les faits constatés par l’autorité précédente doit expliquer clairement et de manière circonstanciée en quoi ces conditions seraient réalisées (art. 106 al. 2 LTF) (consid. 5.1).

Le recours au Tribunal fédéral doit contenir des conclusions et être motivé (art. 42 al. 1 et 2 LTF). Compte tenu de cette obligation de motivation, le Tribunal fédéral ne traite que les questions qui sont soulevées devant lui par les parties, à moins que la violation du droit ne soit manifeste (consid. 5.3).

Lorsque l’autorité de dernière instance cantonale peut se limiter à examiner les griefs régulièrement soulevés (ce qui est le cas de l’autorité d’appel), le principe de l’épuisement matériel veut que les griefs soumis au Tribunal fédéral aient déjà été invoqués devant l’instance précédente (consid. 7.1).

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TF 4A_50/2022 du 24 juin 2022

Procédure; faits et moyens de preuve nouveaux; bail à loyer indexé; épuisement des griefs; maxime inquisitoire sociale; art. 269b CO; 311 al. 1 CPC; 99 al. 1 LTF

Devant le Tribunal fédéral, aucun fait nouveau ni preuve nouvelle ne peut être présenté à moins de résulter de la décision de l’autorité précédente (art. 99 al. 1 LTF). Cette règle permet d’introduire des faits nouveaux concernant le déroulement de la procédure devant l’instance précédente ou encore des faits postérieurs à l’arrêt attaqué permettant d’établir la recevabilité du recours. En revanche, le recourant ne peut introduire des faits ou moyens de preuve qu’il a négligé de soumettre aux autorités cantonales, que ce fait soit notoire ou non (consid. 2.3 et 2.4).

Lorsque les parties ont conclu un bail à loyer indexé, il doit être conclu pour cinq ans au moins et être indexé à l’ISPC. Il est exclu de par la loi de prévoir d’autres facteurs d’adaptation du loyer, à moins que la majoration ne soit justifiée par des prestations supplémentaires du bailleur et que le contrat de bail n’ait réservé expressément cette possibilité (consid. 3.1).

Lorsque l’autorité de dernière instance cantonale peut se limiter à examiner les griefs régulièrement soulevés (ce qui est le cas de l’autorité d’appel), le principe de l’épuisement matériel veut que les griefs soumis au Tribunal fédéral aient déjà été invoqués devant l’instance précédente (consid. 3.2.1)

Lorsque la maxime inquisitoire sociale s’applique et que les parties sont représentées par un avocat, le tribunal peut et doit faire preuve de retenue, comme dans un procès soumis à la procédure ordinaire (consid. 4).

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TF 4A_212/2022 du 14 juin 2022

Procédure; recours contre une décision incidente; art. 93 LTF

Une décision qui statue, d’une part, sur la recevabilité d’une demande et, d’autre part, sur la requête de suspension de la procédure formulée par les demandeurs constitue une décision incidente qui tombe sous le coup de l’art. 93 LTF (consid. 4.1).

L’hypothèse prévue par l’art. 93 al. 1 let. b LTF suppose que la partie demanderesse indique quels éléments entraineraient une procédure probatoire longue et coûteuse. Il faut que la procédure probatoire, par sa durée et son coût, s’écarte notablement des procès habituels (par exemple s’il faut envisager une expertise complexe, plusieurs expertises, l’audition de très nombreux témoins ou l’envoi de commissions rogatoires dans des pays lointains). Par ailleurs, l’art. 93 al. 1 let. b LTF ne vise que la procédure probatoire ; le fait que l’admission du recours risque d’entrainer la rédaction de longues écritures, le cas échéant devant deux instances cantonales successives, n’est pas suffisant (consid. 4.3).

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