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Newsletter février 2021

Editée par Bohnet F., Carron B., Gandoy A., Percassi M.-L., avec la participation de Conod Ph.


Nouvelle édition mise à jour

Le Commentaire romand « Code des obligations I » est un ouvrage standard du droit suisse des contrats. La nouvelle édition est l’occasion d’une actualisation complète. Le lecteur y trouvera notamment de nombreuses améliorations dans les textes et, sur certains points, d’importants approfondissements. Le droit du bail, domaine en constante évolution, y est commenté par Me David Lachat, désormais secondé par le Prof. François Bohnet.

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TF 4A_86/2020 du 05 janvier 2021

Loyer; bail à loyer indexé; modification du loyer à l’expiration de la durée initiale du bail indexé; méthode relative; application de la méthode absolue; art. 269b et 270a CO

Conformément à l’art. 269b CO, les parties peuvent, à deux conditions, conclure un bail à loyer indexé en convenant d’une clause d’indexation : (1) le bail doit être conclu pour une période de cinq ans au moins et (2) l’indice d’indexation est l’ISPC. Au début du bail à loyer indexé, le locataire a la possibilité d’ouvrir action en contestation du loyer initial aux conditions de l’art. 270 CO, cette action étant expressément réservée par l’art. 270c CO. A l’expiration de la durée initiale, chaque partie peut – en respectant le délai de résiliation, solliciter une modification du loyer (art. 269a et 270a CO). Les parties ne pouvaient en effet penser que le loyer issu de la dernière indexation effectuée pendant la durée minimale du bail procure au bailleur un rendement suffisant de la chose louée. Ainsi, les parties peuvent demander une augmentation, respectivement une diminution du loyer en invoquant la méthode relative (consid. 3.4.1).

Il convient donc de trancher la question de savoir si le locataire peut agir en diminution du loyer (art. 270a CO) avec effet à l’expiration de la durée initiale du bail à loyer indexé en invoquant la méthode absolue du rendement net. Le locataire peut agir en contestation du loyer initial fondée sur la méthode absolue au début du bail à loyer indexé (art. 270c et 269 CO). Le fait de lui donner la possibilité de le faire à nouveau à l’expiration de la durée du bail initial revient à contourner le délai et les conditions de l’art. 270 CO. Ainsi, le locataire ne peut invoquer, à l’expiration de la durée initiale du bail à loyer indexé, qu’une diminution fondée sur des facteurs relatifs (consid. 3.5).

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Commentaire l'arrêt TF 4A_86/2020

François Bohnet

Avocat, LL.M., Dr en droit, Professeur à l'Université de Neuchâtel @frbohnet

Philippe Conod

Avocat, Dr en droit

Modification du loyer à l’expiration de la durée initiale du bail indexé

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TF 4A_291/2020 du 03 décembre 2020

Défauts; remise en état de la chose; consignation des loyers; art. 259 al. 1 let. a, b, c, 259g ss CO

Lorsqu’un défaut apparaît en cours de bail, le locataire ne peut pas exiger la remise en état de la chose (art. 259a al. 1 let. a CO) si la réparation du défaut est impossible ou engendrerait des coûts disproportionnés. Il peut en revanche réclamer une réduction de loyer (art. 259a al. 1 let. b CO) et, si le bailleur est fautif, des dommages et intérêts (art. 259a al. 1 let. c CO) (consid. 5.1).

En l’espèce, le Tribunal fédéral a considéré que l’instance précédente n’avait pas abusé de son pouvoir d’appréciation en retenant que le coût des travaux (CHF 12'000.- pour la réfection de la façade) était disproportionné pour éliminer le défaut (problèmes d’humidité dans un appartement, engendrant une condensation sur les vitres en cas de température extérieure négative) (consid. 5.3).

La consignation du loyer vise à faire pression sur le bailleur pour qu’il procède à la réparation du défaut. De ce fait, le loyer ne peut pas être consigné si la remise en état de la chose n’est pas exigible en raison du coût disproportionné des travaux (consid. 6).

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TF 4A_28/2020 du 13 janvier 2021

Loyer; contestation du loyer initial; critères applicables; calcul du rendement net; art. 269, 269a let. a CO

En cas de contestation du loyer initial, le loyer admissible doit être examiné selon la méthode absolue. Pour ce faire, deux critères peuvent être utilisés : celui du rendement net (fondé sur les coûts) et celui du loyer du marché. Ces critères s’excluent mutuellement et ne peuvent pas être combinés pour déterminer le loyer admissible (consid. 4.1.1). De jurisprudence constante, le critère du rendement net prévaut sur celui des loyers du marché – c’est-à-dire que le locataire a toujours la possibilité de démontrer que la chose louée procure au bailleur un rendement excessif. Le critère des loyers du marché ne s’applique que si le caractère excessif du rendement n’a pas été prouvé ou est difficile (voire impossible) à déterminer (consid. 4.2). Les conditions permettant un changement de jurisprudence n’étant pas réunies, rien ne permet de s’écarter de ces principes (consid. 4.3).

Le rendement net pertinent est celui de la chose louée ; le rendement de l’immeuble ou du complexe immobilier n’est pas pris en compte. La jurisprudence a développé un processus en 7 étapes pour effectuer le calcul du rendement net (consid. 5.1).

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TF 4A_288/2020 du 13 janvier 2021

Loyer; frais accessoires; contestation du loyer initial; critères applicables; calcul du rendement net; art. 269, 269a let. a, 257a al. 2 CO

En cas de contestation du loyer initial, le loyer admissible doit être examiné selon la méthode absolue. Pour ce faire, deux critères peuvent être utilisés : celui du rendement net (fondé sur les coûts) et celui du loyer du marché. Ces critères s’excluent mutuellement et ne peuvent pas être combinés pour déterminer le loyer admissible (consid. 4.2.1). De jurisprudence constante, le critère du rendement net prévaut sur celui des loyers du marché – c’est-à-dire que le locataire a toujours la possibilité de démontrer que la chose louée procure au bailleur un rendement excessif. Le critère des loyers du marché ne s’applique que si le caractère excessif du rendement n’a pas été prouvé ou est difficile (voir impossible) à déterminer (consid. 4.3). Les conditions permettant un changement de jurisprudence n’étant pas réunies, rien ne permet de s’écarter de ces principes (consid. 4.4).

Le rendement net pertinent est celui de la chose louée ; le rendement de l’immeuble ou du complexe immobilier n’est pas pris en compte. La jurisprudence a développé un processus en 7 étapes pour effectuer le calcul du rendement net (consid. 5.1).

Selon l’art. 257a al. 2 CO, les frais accessoires ne peuvent être mis à la charge du locataire qu’en vertu d’une convention spéciale. Le contrat doit indiquer précisément et clairement quels frais seront facturés en plus du loyer ; la liste n’a pas besoin d’être exhaustive (consid. 7.1).

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TF 4A_459/2020 du 15 décembre 2020

Résiliation; prolongation; procédure; annulation du congé et prolongation du bail; modification de la demande; durée de la prolongation; art. 271, 272, 272b, 273 CO; 209 al. 4 CPC

Lorsqu’un locataire dont le bail a été résilié dépose une requête en conciliation portant sur l’annulation du congé et sur la prolongation du bail, il doit – après l’échec de la conciliation – déposer une demande relative aux deux prétentions. Si la demande ne porte que sur la prolongation du bail, les conclusions ne peuvent pas être modifiées pour requérir également l’annulation du congé. Dans un tel cas, l’action en annulation est irrecevable : elle n’est plus pendante, car elle n’a pas été introduite avec la demande, et le locataire ne peut pas ouvrir une nouvelle action et ainsi modifier ses conclusions puisque le délai de droit matériel de 30 jours de l’art. 273 al. 1 CO a expiré entre-temps (consid. 3.3). Le tribunal ne peut pas examiner cette question d’office (consid. 3.3).

Lorsqu’une prolongation de bail est demandée par le locataire, le tribunal décide selon les règles du droit et de l’équité (art. 4 CC) si le bail doit être prolongé et, le cas échéant, pour combien de temps. Pour ce faire, il examinera les particularités du cas d’espèce. Il pourra notamment tenir compte du temps qui s’est écoulé entre le moment de la résiliation et celui où elle devait prendre effet et des démarches entreprises par le locataire pour trouver une solution de remplacement (consid. 4.1).

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TF 4A_620/2020 du 16 décembre 2020

Procédure; assistance judiciaire; art. 117 CPC; 93 al. 1 let. a LTF

Une décision de refus d’assistance judiciaire est une décision incidente de nature à causer un préjudice irréparable au plaideur requérant et peut donc faire l’objet de recours au Tribunal fédéral séparé (art. 93 al. 1 let. a LTF).

Une personne a droit à l’assistance judiciaire si elle ne dispose pas des ressources suffisantes et que la cause ne paraît pas dépourvue de toute chance de succès (art. 117 CPC). Un procès est dépourvu de chance de succès lorsque les perspectives de le gagner sont notablement plus faibles que les risques de le perdre, de sorte qu’un plaideur raisonnable et avisé renoncerait à s’y engager en raison des frais qu’il serait exposé à devoir supporter. Il ne l’est pas lorsque les chances de succès et les risques d’échec s’équilibrent à peu près ou que les premières n’apparaissent que légèrement inférieures aux secondes. L’absence de chances de succès peut résulter des faits ou du droit. L’assistance judiciaire sera ainsi refusée s’il apparaît d’emblée que les faits pertinents allégués sont invraisemblables ou ne pourront pas être prouvés. En l’espèce, le recourant n’a pas rendu ses prétentions vraisemblables (consid. 5-6).

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TF 4A_628/2020 du 16 décembre 2020

Procédure; assistance judiciaire; art. 117 CPC; 93 al. 1 let. a LTF

Une décision de refus d’assistance judiciaire est une décision incidente de nature à causer un préjudice irréparable au plaideur requérant et peut donc faire l’objet de recours au Tribunal fédéral séparé (art. 93 al. 1 let. a LTF).

Une personne a droit à l’assistance judiciaire si elle ne dispose pas des ressources suffisantes et que la cause ne paraît pas dépourvue de toute chance de succès (art. 117 CPC). Un procès est dépourvu de chance de succès lorsque les perspectives de le gagner sont notablement plus faibles que les risques de le perdre, de sorte qu’un plaideur raisonnable et avisé renoncerait à s’y engager en raison des frais qu’il serait exposé à devoir supporter. Il ne l’est pas lorsque les chances de succès et les risques d’échec s’équilibrent à peu près ou que les premières n’apparaissent que légèrement inférieures aux secondes. L’absence de chances de succès peut résulter des faits ou du droit. L’assistance judiciaire sera ainsi refusée s’il apparaît d’emblée que les faits pertinents allégués sont invraisemblables ou ne pourront pas être prouvés. En l’espèce, le recourant n’a pas rendu ses prétentions vraisemblables (consid. 5-6).

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