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Newsletter - Juillet 2017

Editée par Bohnet F., Carron B., Dietschy-Martenet P. , avec la participation de Conod Ph.


2e Séminaire sur la PPE

La deuxième journée sur la PPE aura lieu à Neuchâtel le vendredi 22 septembre 2017.

Les thèmes suivants y seront abordés:

Propriétaire d’étage contre propriétaire d’étage
Me François Bohnet, avocat, professeur à l’Université, Neuchâtel

PPE et permis de construire
Me Valérie Défago Gaudin, avocate, professeure à l’Université, Neuchâtel

Querelleurs dans la PPE
Me Amédéo Wermelinger, avocat, professeur à l’Université, Fribourg

PPE et droit de voisinage
Me Maryse Pradervand-Kernen, avocate, maître-assistante et chargée d’enseignement à l’Université, Neuchâtel

La répartition des coûts de travaux
Mme Martine Jaques, juriste, Chambre vaudoise immobilière

Le droit d’usage privatif réglementaire sur des parties communes
M. Denis Piotet, professeur à l’Université, Lausanne

Jurisprudence récente présentée par
Me Maryse Pradervand-Kernen
Me Blaise Carron, avocat, professeur à l’Université, Neuchâtel
Me François Bohnet
Me Amédéo Wermelinger

En cliquant ici, vous trouverez le programme détaillé et la possibilité de vous inscrire en ligne.

TF 4A_703/2016 du 24 mai 2017

Résiliation; congé pour travaux de rénovation ou d’assainissement; moment et étendue de la motivation du congé par le bailleur; art. 271, 271a, 272 CO

Selon la jurisprudence, la résiliation du bail motivée par des travaux de transformation ou d’assainissement n’est pas contraire à la bonne foi lorsque la présence du locataire serait susceptible d’entraîner des complications, des coûts supplémentaires ou une prolongation de la durée des travaux ; savoir si tel est le cas dépend des travaux envisagés ; la validité du congé suppose ainsi qu’au moment de résilier, le bailleur disposait d’un projet suffisamment mûr et élaboré pour pouvoir constater concrètement que la présence du locataire entraverait les travaux ; tel est le cas en l’espèce, la présence du locataire durant les travaux de rénovation de tous les plafonds en plâtre n’étant pas envisageable (c. 4).

La motivation du congé ne constitue pas une condition de la validité de celui-ci ; l’absence de motivation ou une motivation lacunaire peut toutefois être un indice que le motif réel du congé est contraire à la bonne foi ; le principe selon lequel la motivation peut avoir lieu ultérieurement à la notification de la résiliation, le cas échéant durant la procédure de première instance, s’applique à tous les types de résiliation, soit aussi pour les congés-rénovations ; dans ce dernier cas, la motivation du congé peut avoir une importance significative au niveau des faits, c’est-à-dire par rapport à l’appréciation des preuves ; ainsi, en cas de congé-rénovation, si, au moment de résilier, le bailleur dispose d’un projet suffisamment mûr, il peut raisonnablement motiver la résiliation de manière précise, le cas échéant sur demande du locataire, de telle sorte que celui-ci puisse se faire une idée de la possibilité ou non de rester durant les travaux ; dans ce contexte, lorsque le bailleur se contente d’indiquer simplement des travaux de rénovation comme motif de congé, il peut s’agir d’un indice qu’il n’a pas d’intérêt digne de protection à résilier le bail, comme lorsque le bailleur change de motifs entre la notification du congé et la procédure de première instance, à moins qu’il ait des raisons d’agir de la sorte ; en l’espèce, le locataire disposait de suffisamment de renseignements lors de la notification du congé pour se faire une idée de la compatibilité des travaux avec sa présence dans l’appartement ; le congé est donc valable et ne doit pas être annulé (c. 5).

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Commentaire l'arrêt TF 4A_703/2016

Philippe Conod

Motivation du congé-rénovations

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TF 4A_531/2016 du 11 avril 2017

Loyer; hausse de loyer; investissements à plus-value en cas d’importantes réparations; art. 269a lit. b CO; 14 al. 1 OBLF

Une hausse de loyer n’est pas abusive lorsqu’elle est justifiée par des prestations supplémentaires du bailleur, notamment en raison d’investissements à plus-value ou d’importantes réparations qui sont considérées de 50 à 70% comme des investissements créant des plus-values ; les premiers supposent l’existence de travaux et installations nouvelles qui accroissent la valeur de la chose louée, en améliorent la qualité, l’adaptent au goût du jour, en procurant au locataire un meilleur confort ; seule la part des investissements qui excède le coût de rétablissement ou de maintien de l’état initial de la chose louée est considérée comme prestation supplémentaire ; quant aux importantes réparations créant des plus-values, il s’agit de travaux extraordinaires qui dépassent les réparations habituelles et l’entretien courant d’un point de vue quantitatif, qui concernent simultanément plusieurs parties essentielles de l’immeuble et qui génèrent un coût considérable en comparaison de l’état locatif de l’immeuble ; les travaux qui ne correspondent qu’à de l’entretien différé et qui ne comportent aucun élément de plus-value ne peuvent pas justifier une hausse de loyer ; la règle selon laquelle les frais causés par ces importantes réparations constituent à raison de 50 à 70% des investissements à plus-values vise un but de simplification et d’incitation ; cette présomption est réfragable, mais ne doit être écartée que lorsqu’il est aisé de distinguer la part qui donne lieu à plus-value (c. 3).

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TF 4A_616/2016 du 10 mai 2017

Résiliation; procédure; administration de preuves en appel; fardeau de la preuve en cas d’obligation soumise à conditions; art. 257d al. 2 CO; 316, 317 CPC; 8 CC

Le tribunal conduit librement la procédure d’appel ; il décide ainsi s’il veut mener des débats oraux ou administrer des preuves, même s’il statue dans la majorité des cas sur pièces ; les parties n’ont en tout cas pas un droit à la réouverture de la procédure probatoire de première instance et à l’administration de preuves (c. 4-5).

La partie qui se prévaut de l’existence d’une condition pour contester son obligation d’exécuter sa prestation doit en apporter la preuve ; en l’espèce, la cour cantonale a retenu que la dispense de paiement du loyer était assortie de conditions ; il appartenait à la locataire, en tant que débitrice du loyer, d’apporter la preuve que les conditions avaient été réalisées et, le cas échéant, de supporter l’échec de la preuve ; le bien-fondé du congé donné pour cause de demeure dans le paiement du loyer est confirmé (c. 6).

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TF 4A_58/2017 du 23 mai 2017

Résiliation; prolongation; congé pour besoin propre et urgent en vue de travaux de démolition et de reconstruction; priorité des intérêts du bailleur dès l’obtention de l’autorisation de construire; prolongation du bail exclue; art. 261 al. 2 lit. a, 272 CO

Lorsque le bail a été résilié par le bailleur, nouveau propriétaire de l’immeuble, en raison d’un besoin propre et urgent, nécessitant de grandes transformations ou la démolition puis la reconstruction du bâtiment, le congé est justifié dès que le projet est susceptible d’obtenir les autorisations administratives ; une prolongation du bail n’est pas exclue, une pesée des intérêts entre les parties devant être effectuée ; toutefois, lorsque le projet du bailleur a été autorisé par décision administrative, le besoin propre et urgent du bailleur a la priorité sur l’intérêt du locataire ; en l’espèce, le permis de démolir et de reconstruire était en force et exécutoire au moment où la cour cantonale a statué ; or, dès l’entrée en force de ce permis, le besoin urgent du bailleur devait primer ; c’est par conséquent à tort que l’autorité cantonale a accordé une prolongation de bail à la locataire ; le recours de la bailleresse est admis (c. 3).

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TF 4A_705/2016 du 24 mai 2017

Résiliation; congé pour travaux de rénovation ou d’assainissement; moment et étendue de la motivation du congé par le bailleur; art. 271, 271a, 272 CO

Selon la jurisprudence, la résiliation du bail motivée par des travaux de transformation ou d’assainissement n’est pas contraire à la bonne foi lorsque la présence du locataire serait susceptible d’entraîner des complications, des coûts supplémentaires ou une prolongation de la durée des travaux ; savoir si tel est le cas dépend des travaux envisagés ; la validité du congé suppose ainsi qu’au moment de résilier, le bailleur disposait d’un projet suffisamment mûr et élaboré pour pouvoir constater concrètement que la présence du locataire entraverait les travaux ; tel est le cas en l’espèce, la présence du locataire durant les travaux de rénovation de tous les plafonds en plâtre n’étant pas envisageable (c. 4).

Le principe selon lequel la motivation du congé peut avoir lieu ultérieurement, le cas échéant en procédure, s’applique à tous les types de résiliation, en particulier aussi pour les congés notifiés en vue d’importants travaux de rénovation ou d’assainissement ; dans ce dernier cas, la motivation du congé peut avoir une importance significative au niveau des faits, c’est-à-dire par rapport à l’appréciation des preuves ; ainsi, en cas de congé-rénovation, si, au moment de résilier, le bailleur dispose d’un projet suffisamment mûr, il peut raisonnablement motiver la résiliation de manière précise, le cas échéant sur demande du locataire, de telle sorte que celui-ci puisse se faire une idée de la possibilité ou non de rester durant les travaux ; dans ce contexte, lorsque le bailleur se contente d’indiquer simplement des travaux de rénovation comme motif de congé, il peut s’agit d’un indice qu’il n’a pas d’intérêt digne de protection à résilier le bail (c. 5).

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TF 4A_182/2017 du 08 juin 2017

Procédure; erreur de la poste dans la notification de la décision attaquée; délai de recours au TF; art. 49, 100 LTF

Lorsque, suite à une erreur du facteur, le pli recommandé contenant la décision litigieuse a été retourné à l’expéditeur avant l’expiration du délai de garde, si bien que le destinataire qui s’est présenté au guichet n’a pas pu en prendre livraison, et que, de ce fait, la cour cantonale a notifié par la suite une copie de la décision à l’intéressé, le délai de recours au Tribunal fédéral court dès le lendemain de la réception de ladite copie ; peu importe que la cour cantonale ait précisé, dans sa lettre d’accompagnement, que la seconde notification ne faisait pas courir un nouveau délai de recours (c. 3).

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Les Masters en droit de l'Université de Neuchâtel

Découvrez les nombreux master de la Faculté de droit de l’Université de Neuchâtel, pour la rentrée 2017-2018, en cliquant ici

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