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Newsletter juin 2019

Editée par Bohnet F., Carron B., Dietschy-Martenet P., avec la participation de Conod Ph.


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TF 4A_598/2018 du 12 avril 2019

Conclusion; contrat de durée déterminée; fraude à la loi; requalification en bail de durée indéterminée; art. 255, 270 CO

La conclusion successive de baux à durée déterminée constitue une fraude à la loi lorsque le bailleur a l’intention de s’engager pour une durée indéfinie mais opte pour un système de baux à durée déterminée aux seules fins de mettre en échec des règles impératives ; il appartient en principe au locataire de prouver la fraude à la loi ; toutefois, l’intention frauduleuse, en tant que circonstance interne au bailleur, étant souvent impossible à démontrer, le juge peut se contenter d’une vraisemblance prépondérante et inviter le bailleur à collaborer à la preuve, en exposant pour quelles raisons il a opté pour la conclusion de baux de durée déterminée ; l’absence de motif plausible peut, dans le cadre d’une appréciation d’ensemble – notamment la pénurie de logements sur le marché locatif et une pratique systématique du bailleur – conduire à l’admission d’une fraude à la loi ; tel est le cas en l’espèce, le bail devant être requalifié en bail de durée indéterminée (consid. 4).

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Commentaire l'arrêt TF 4A_598/2018

Philippe Conod

Requalification d’un bail d’une durée déterminée

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TF 4A_11/2019 du 12 mars 2019

Conclusion; caractère onéreux du contrat de bail; art. 253 CO

Le bail est un rapport contractuel conclu à titre onéreux ; en l’espèce, le recourant n’ayant pas contesté la constatation de la cour cantonale selon laquelle la parcelle a été mise à sa disposition à titre gratuit, il ne peut être suivi lorsqu’il affirme qu’un bail a été conclu entre les parties (consid. 3).

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TF 4A_524/2018 du 08 avril 2019

Sous-location; résiliation; bail commercial; indemnité pour occupation illicite réclamée par le bailleur au sous-occupant des locaux; art. 262, 273b CO; 641 al. 2, 940 CC

La résiliation du bail principal est opposable au sous-locataire ; le bailleur a droit à la restitution des locaux par le sous-locataire à partir de l’expiration du bail principal ; il peut réclamer une indemnité au sous-locataire possesseur qui continue d’utiliser les locaux après l’expiration du bail principal en sachant que le bailleur n’entend pas lui en céder l’usage gratuitement car il est alors de mauvaise foi ; il n’en va pas différemment lorsque l’usage a été concédé au sous-occupant à titre gratuit par le locataire principal (consid. 4).

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TF 4A_191/2018 du 26 mars 2019

Loyer; contestation du loyer initial; immeuble acquis par partage successoral; méthode de calcul applicable; art. 269, 269a, 270 CO; 11 OBLF

En matière de contestation du loyer initial, le critère absolu du rendement net a la priorité sur celui des loyers du quartier, à moins que l’immeuble ne soit ancien, c’est-à-dire que sa construction ou sa dernière acquisition soit de trente ans au moins au moment du début du bail ; la question de savoir si un partage successoral peut être assimilé à une aliénation n’a pas clairement été tranchée par la jurisprudence ; en l’espèce, l’immeuble a été acquis par partage successoral en 2008 ; la cour cantonale a appliqué le critère du rendement net et s’est à cet égard fondée, à l’instar des premiers juges, sur la valeur que les héritiers avaient attribuée à l’immeuble dans le cadre de la convention de partage successoral, sous déduction de la dette hypothécaire qui le grevait ; par surabondance, la cour a aussi examiné le résultat obtenu sur la base d’un calcul fondé sur la valeur vénale de l’immeuble estimée par la banque au moment du partage successoral ; or, dans les deux cas, le loyer initial convenu était abusif (consid. 3-4).

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TF 4A_115/2019 du 17 avril 2019

Résiliation; expulsion; procédure; congé pour demeure dans le paiement du loyer; question du paiement anticipé des loyers; art. 62, 63, 81, 257d CO; 257 CPC

Selon l’art. 81 CO, le débiteur peut exécuter son obligation avant l’échéance, si l’intention contraire des parties ne ressort ni des clauses ou de la nature du contrat, ni des circonstances ; en l’espèce, le locataire a payé chaque mois, pendant près de dix ans, CHF 100.- en plus du loyer dû ; il n’a cependant pas acquitté par anticipation les loyers futurs, dans la mesure où il a payé le loyer qu’il croyait dû, ne connaissant pas la nullité de la hausse ; les bailleurs pouvaient donc de bonne foi admettre que les sommes reçues couvraient le loyer courant ; l’éventuelle créance du locataire en répétition de l’indu aurait dû être opposée en compensation pour parer à la menace de résiliation du bail (consid. 6 à 9).

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TF 4A_485/2018 du 08 avril 2019

Résiliation; annulabilité du congé donné en vue de revendre l’immeuble à de meilleures conditions; art. 271 CO

La résiliation d’un bail d’habitation ou de locaux commerciaux est annulable lorsqu’elle contrevient aux règles de la bonne foi ; le locataire est notamment protégé en cas de disproportion grossière des intérêts en présence ; l’art. 271 CO ne tend pas à supprimer la liberté du bailleur de résilier le contrat, mais seulement à protéger le locataire contre d’éventuels abus de cette liberté ; ainsi, le congé signifié dans le but de favoriser une vente de l’immeuble n’est en principe pas abusif lorsque la présence d’un locataire est effectivement de nature à rendre une vente plus difficile ; tel n’a cependant pas été constaté en l’espèce ; du côté du locataire, la perte de son appartement entraînerait des conséquences très pénibles vu son âge, sa maladie cardiaque et, surtout, son handicap qui nécessite un logement adapté ; la cour cantonale a dès lors retenu sans abus ni excès de son pouvoir d’appréciation que le congé était abusif en raison d’une disproportion grossière des intérêts en présence (consid. 6-8).

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TF 4A_53/2019 du 14 mai 2019

Procédure; fiction de notification; envoi ultérieur par pli simple; principe de la bonne foi; art. 52, 138 CPC; 5 al. 3, 9 Cst.

La fiction de notification au septième jour du délai de garde postal prévue par l’art. 138 al. 3 CPC vaut dès la première tentative d’envoi du pli ; le fait que, suite à l’échec de cet envoi, le tribunal procède à un second envoi, par pli simple, n’y change en principe rien ; le deuxième envoi ne fait donc pas courir un nouveau délai (en l’occurrence de dix jours pour demander la motivation du jugement) ; est seul réservé le principe de la bonne foi, en particulier au regard des renseignements ou du comportement de l’autorité ; en l’espèce, vu la date figurant sur la lettre d’accompagnement, le recourant aurait dû comprendre que la décision lui avait déjà été envoyée auparavant, ou à tout le moins aurait-il dû solliciter des renseignements du tribunal ; par conséquent, le second envoi n’a pas fait courir un nouveau délai (consid. 4-5).

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TF 4A_25/2019 du 15 avril 2019

Expulsion; procédure; bail commercial; moyen défensif en procédure dans les cas clairs; abus de droit; art. 257 CPC; 2 CC

En règle générale, la situation juridique n’est pas claire si le juge doit exercer un certain pouvoir d’appréciation ou s’il doit rendre une décision en équité ; il ne faut cependant pas exclure l’existence d’un cas clair lorsque l’abus de droit est invoqué, une telle appréciation n’étant pas nécessaire en présence d’un comportement manifestement abusif, appartenant aux cas reconnus typiquement comme tels par la jurisprudence et la doctrine ; en l’espèce, la locataire abuse manifestement de son droit en invoquant la nullité de la résiliation en raison de l’absence de pouvoir de représentation des signataires de celle-ci, lesquels avaient également signé le bail pour le compte de la bailleresse (consid. 3-4).

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TF 4A_40/2019 du 02 mai 2019

Expulsion; procédure; droit d’être entendu; art. 29 al. 2 Cst.

Lorsque la recourante se plaint d’une violation de son droit d’être entendue dans la mesure où elle n’aurait pas pu faire valoir, devant la première instance, son argument selon lequel une relation de bail de fait existait avec le bailleur, elle méconnaît que la cour cantonale supérieure a examiné la question avec un plein pouvoir de cognition, si bien que ladite violation a été réparée (consid. 3-4).

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TF 4D_5/2019 du 08 avril 2019

Procédure; recours constitutionnel subsidiaire; notion de décision arbitraire; art. 9 Cst.

Une décision est arbitraire lorsqu’elle viole gravement une norme ou un principe juridique clair et indiscuté ou contredit d’une manière choquante le sentiment de la justice et de l’équité ; le Tribunal fédéral ne s’écarte de la solution retenue par l’autorité cantonale que si sa décision apparaît insoutenable, en contradiction manifeste avec la situation effective, adoptée sans motifs objectifs ou en violation d’un droit certain ; il faut par ailleurs que la décision soit arbitraire dans son résultat ; en l’espèce, le Tribunal fédéral ne discerne guère sur quels points les recourants reprochent réellement à la cour cantonale, sinon par de simples protestations ou dénégations, d’avoir commis une erreur certaine ou de s’être livrée à des appréciations absolument insoutenables (consid. 5-6).

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TF 1C_629/2018 du 16 avril 2019

Pénal; faux dans les titres commis dans l’exercice de fonctions publiques; autorisation de procéder contestée au regard des conclusions inscrites; art. 317 CP

L’art. 317 CP punit le faux dans les titres commis par un fonctionnaire dans l’exercice de fonctions publiques ; en l’espèce, le recourant reproche au membre de l’autorité de conciliation d’avoir réduit ses conclusions dans l’autorisation de procéder à la seule prolongation du bail et non plus à l’annulation du congé ; on ne peut reprocher à la cour cantonale d’avoir laissé la question ouverte de savoir si l’intimée a eu connaissance, lors de l’audience, du refus du recourant de retirer une partie de ses prétentions ; même si tel avait été le cas, l’issue de la procédure n’en aurait pas été modifiée, dans la mesure où la réduction des conclusions avait été indiquée par l’avocate commune des colocataires et où, partant, le retrait de cette manifestation de volonté aurait dû émaner des deux locataires et non du seul recourant (consid. 4).

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