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Newsletter juin 2018

Editée par Bohnet F., Carron B., Dietschy-Martenet P.


Bail à loyer et procédure civile

Ce nouvel ouvrage pratique présente et analyse les règles de procédure applicables en matière de bail à loyer, mobilier ou immobilier. Bien que l’accent soit mis sur les règles spéciales de procédure instituées dans ce domaine, les principes généraux y sont également traités. Une aide précieuse qui sera utile à tout praticien actif en droit du bail.

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20e Séminaire sur le droit du bail

Les inscriptions sont ouvertes !

Le 20e Séminaire sur le droit du bail se déroulera à Neuchâtel, en deux éditions identiques, les

Les thèmes ci-après seront abordés :

  • Codébiteurs solidaires et tiers garants en droit du bail, François Bohnet, professeur à l’Université de Neuchâtel
  • Plateformes d’hébergement en ligne et droit du bail, Carole Aubert, avocate à Neuchâtel
  • Le bail de locaux nus, Blaise Carron, professeur à l’Université de Neuchâtel
  • La protection des locataires contre les discriminations, Laurent Bieri, professeur à l’Université de Lausanne
  • La détermination du loyer initial en cas de nullité ou de contestation, Pierre Stastny, avocat à Genève
  • Loyers, rendements et travaux à plus-value, Philippe Conod, avocat, professeur associé à l’Université de Neuchâtel
  • ...et la traditionnelle présentation à trois voix de la jurisprudence des deux dernières années

Vous trouverez le programme détaillé en cliquant ici.

TF 4D_59/2017 du 07 mars 2018

Généralité; résiliation; expulsion; procédure; notion d’appartement ou de maison familiale de luxe; violation du devoir de diligence de l’avocat; art. 253b al. 2, 257d, 270 al. 2, 398 al. 2 CO; 257 CPC; 12 LLCA; 9 Cst.

Lorsque la chose louée est un appartement ou une maison de luxe comprenant six pièces ou plus, le bailleur est dispensé d’utiliser la formule officielle de notification du loyer initial ; la notion de luxe comporte des traits quantitatif (nombre de pièces) et qualitatif (caractère luxueux) ; le juge doit se fonder sur son impression générale au regard de toutes les caractéristiques du logement en cause ; la notion de luxe doit s’interpréter de manière restrictive ; le juge examine d’office si le bien loué est luxueux ; lorsque le bailleur agit en cas clair pour obtenir l’expulsion du locataire après avoir résilié le bail pour demeure dans le paiement du loyer et requiert parallèlement la mainlevée provisoire de l’opposition dans la poursuite qu’il a engagée pour les loyers en souffrance, il a le devoir de présenter les allégations et moyens de preuve relatifs au caractère luxueux de l’objet loué, pour contrer l’argument tiré du vice de forme entachant le loyer initial ; en l’espèce, le mandataire de la partie bailleresse n’a pas plaidé le caractère luxueux de la villa en cause ; certes, l’avocat n’est pas tenu à une obligation de résultat, il ne répond pas des aléas entourant la reconnaissance d’une opinion juridique déterminée et il incombe au client de supporter les risques du procès ; en l’occurrence toutefois, la cour cantonale pouvait sans arbitraire retenir que l’avocat a violé son devoir de diligence en omettant de présenter les allégations et offres de preuve permettant de retenir un logement de luxe (consid. 2).

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Commentaire l'arrêt TF 4D_59/2017

Patricia Dietschy-Martenet

Nullité du loyer initial et congé pour demeure dans le paiement du loyer : gare à l’abus de droit !

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TF 4A_624/2017 du 08 mai 2018

Sûretés; distinction entre cautionnement et reprise cumulative de dette; art. 21, 143, 492 CO; 27 CC

Le cautionnement et la reprise cumulative de dette renforcent la position du créancier ; ces deux institutions diffèrent cependant quant aux conditions de forme ; en outre, contrairement au cautionnement, la sûreté ne constitue pas l’élément essentiel de la cause de l’obligation découlant de la reprise cumulative de dette, même si une telle reprise a toujours un certain effet de garantie ; pour différencier ces deux institutions, il faut distinguer si la garantie est fournie de manière désintéressée ou non ; en l’occurrence, le recourant était lié à la locataire, dans la mesure où il fonctionnait comme président de son conseil d’administration avec signature individuelle et comme président de direction ; il avait donc un intérêt propre à la location des locaux litigieux ; la cour cantonale a ainsi retenu à juste titre qu’il s’agissait d’une reprise cumulative de dette (consid. 3) ; l’art. 27 CC ne protège pas contre un engagement défavorable, qui pourrait être regretté a posteriori et qui pourrait le cas échéant tomber sous le coup de l’art. 21 CO, mais contre un engagement excessif ; le recourant ne peut donc pas se plaindre d’une violation de l’art. 27 CC en invoquant le fait que le montant de la prétention litigieuse met en péril son existence économique (consid. 4).

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TF 4A_564/2017 du 04 mai 2018

Défaut; procédure; recours au Tribunal fédéral contre une décision partielle; défauts de la chose louée: précision du taux de réduction de loyer et de la durée de la réduction; art. 258 CO; 91 lit. a LTF

Lorsque la décision attaquée ordonne le renvoi de la cause au tribunal de première instance pour instruction complémentaire et nouvelle décision concernant un certain défaut, mais statue en revanche définitivement sur les autres postes de défauts invoqués, il s’agit d’une décision partielle, puisque le sort de l’objet qui reste en cause est indépendant de celui des objets déjà tranchés ; le recours au Tribunal fédéral est donc ouvert (consid. 1).

Lorsqu’il existe une contradiction dans la décision attaquée, la cause doit être renvoyée à l’autorité pour nouvelle décision ; en l’espèce, la cour cantonale a confirmé le ch. 1a du dispositif du jugement de première instance, mais n’a pas mentionné les défauts qui y étaient retenus ; se pose dès lors la question du taux de réduction de loyer accordé au regard de l’ensemble des défauts retenus et celle de la durée de la réduction, ce qui implique au demeurant de préciser quels défauts doivent être éliminés pour faire cesser la réduction (consid. 2).

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TF 4A_309/2017 du 26 mars 2018

Défaut; résiliation; procédure; expertise privée comme moyen de preuve; congé immédiat pour défaut de la chose louée; connaissance du défaut par le bailleur; fardeau de l’allégation et de la contestation; art. 259b lit. a CO; 168 ss, 222 CPC

L’expert judiciaire a pour tâche d’informer le juge sur des règles d’expérience ou sur des notions relevant de son domaine d’expertise, d’élucider pour le tribunal des questions de fait dont la vérification et l’appréciation exigent des connaissances spéciales ou de tirer, sur la base de ces connaissances, des conclusions sur des faits existants ; contrairement au témoin, qui fait une déposition sur ses propres perceptions, l’expert est remplaçable, raison pour laquelle il est désigné par le tribunal ; d’après la jurisprudence, une expertise privée ne vaut qu’allégation de partie et ne constitue pas un titre ; elle peut cependant constituer un moyen de preuve lorsqu’elle est corroborée par des indices établis par des preuves ; tel est le cas en l’espèce, l’autorité précédente ne s’étant pas seulement fondée sur le rapport et la déclaration de E., mais sur d’autres déclarations de témoins et un email de D. (consid. 2).

Selon l’art. 259b lit. a CO, lorsque le bailleur a connaissance d’un défaut et qu’il n’y remédie pas dans un délai convenable, le locataire peut résilier le bail avec effet immédiat si le défaut exclut ou entrave considérablement l’usage pour lequel l’immeuble a été loué ; la connaissance du défaut par le bailleur est une condition pour la validité du congé immédiat ; des éléments subjectifs peuvent être pris en compte pour déterminer l’existence d’un défaut lorsque le bailleur a eu connaissance de ceux-ci, expressément ou de manière concluante, lors de la conclusion du contrat ; tel devra en l’espèce être éclairci par l’autorité précédente (consid. 3).

Le fardeau de l’allégation et de la contestation n’impose pas à la partie qui en a la charge de réfuter préalablement chaque objection possible de la partie adverse ; la contestation doit permettre à la partie adverse de déterminer quelles allégations de fait elle doit prouver ; en l’espèce, la locataire a allégué chaque poste du dommage ; il appartenait au bailleur d’indiquer de manière claire s’il contestait ces postes dans leur quotité ou s’il contestait la prétention en dommages-intérêts pour un autre motif ; la locataire n’était pas tenue de motiver plus avant chacun des postes avant qu’elle ne connaisse précisément la position du bailleur ; en effet, ce n’est que moyennant une contestation suffisante que les allégations doivent être motivées et prouvées ; en l’occurrence, la partie bailleresse n’a pas contesté de façon suffisante les allégations de la locataire (consid. 5).

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TF 4A_359/2017 du 16 mai 2018

Procédure; bail commercial; compétence du Tribunal de commerce; notion de « protection contre les congés » entraînant l’application de la procédure simplifiée; art. 243 al. 2 lit. c et al. 3 CPC

Selon la jurisprudence, la notion de « protection contre les congés » de l’art. 243 al. 2 lit. c CPC doit être interprétée largement ; il suffit que l’autorité saisie doive se prononcer sur la fin du bail ; en l’espèce, la locataire a conclu à la fixation judiciaire du loyer durant la prorogation du bail et à ce que la bailleresse soit contrainte de lui formuler une offre pour la poursuite des relations contractuelles, conformément à la clause d’option figurant dans le contrat ; or si les prétentions sont admises, cela signifie que le contrat est prorogé de cinq ans rétroactivement depuis le 1er février 2014 ; à l’inverse, si la position de la partie adverse est retenue, à savoir qu’elle a déjà formulé une offre qui n’a pas été acceptée, le bail a pris fin au 31 janvier 2014 ; par conséquent, le tribunal doit se prononcer sur la question de la fin du bail ; la procédure simplifiée est donc applicable sur la base de l’art. 243 al. 2 lit. c CPC et la compétence matérielle du Tribunal de commerce est exclue (consid. 4).

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TF 4A_135/2018 du 27 avril 2018

Procédure; autorisation de procéder valable comme condition de recevabilité de la demande; griefs devant le Tribunal fédéral en cas d’argumentations indépendantes de la cour cantonale; art. 59 al. 1, 60, 204, 209 CPC

L’existence d’une autorisation de procéder valable est une condition de recevabilité de la demande ; le défendeur ne peut contester la validité de l’autorisation de procéder que devant le juge saisi de la demande au fond, afin que celui-ci n’entre pas en matière ; en l’espèce, l’épouse, titulaire du bail, ne s’est pas présentée personnellement à l’audience de conciliation ; l’autorisation de procéder ne mentionne que l’époux comme partie requérante ; aucune autorisation de procéder n’ayant été délivrée à l’épouse, le juge du fond a à raison refusé d’entrer en matière sur sa demande, ce d’autant plus que l'épouse n’invoque pas de manière suffisante avoir été valablement représentée par son conjoint lors de l’audience (consid. 2).

Lorsque la décision attaquée comporte plusieurs motivations indépendantes et suffisantes pour sceller le sort de la cause, le recourant doit, sous peine d’irrecevabilité, argumenter sur tous les motifs de l’arrêt attaqué ; en l’espèce, l’autorité cantonale a retenu que l’époux n’était pas titulaire du bail, de sorte que son action devait être rejetée ; selon elle, il en serait allé de même s’il avait été partie au contrat, dans la mesure où il aurait formé une consorité nécessaire avec son épouse et que celle-ci n’avait pas participé à la procédure de conciliation ; or le recourant se contente de soutenir qu’il était partie au contrat mais n’argumente pas sur les considérations subsidiaires de la cour cantonale ; le Tribunal fédéral n’entre donc pas en matière sur le grief invoqué (consid. 3).

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TF 4A_127/2018 du 24 avril 2018

Expulsion; procédure; question préjudicielle de la validité du congé dans une procédure d’expulsion en cas clair; art. 257 CPC

Lorsque, dans le cadre d’une procédure d’expulsion, le tribunal doit statuer sur la validité du congé à titre préjudiciel, les conditions du cas clair doivent également être remplies ; si tel n’est pas le cas, le juge ne doit pas entrer en matière sur la requête ; le cas clair ne peut être admis que s’il n’existe aucun doute sur le caractère complet de l’état de fait et que, sur cette base, la validité du congé apparaît clairement ; peu importe que la question de la validité du congé n’ait pas encore été tranchée dans le cadre de la procédure de contestation du congé opposant les parties, ce qui sera au demeurant souvent le cas (consid. 2).

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TF 4D_17/2018 du 15 mai 2018

Procédure; motivation du recours au Tribunal fédéral; art. 42 LTF

La partie recourante doit discuter les motifs de la décision attaquée et indiquer précisément en quoi l’autorité précédente a méconnu le droit ; il n’est pas indispensable que cette partie désigne précisément les dispositions légales ou les principes non écrits qu’elle tient pour violés ; il est en revanche nécessaire qu’à la lecture de l’acte, on comprenne clairement quelles règles ont prétendument été transgressées ; or tel n’est pas le cas en l’espèce (consid. 3).

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TF 4D_14/2018 du 02 mai 2018

Procédure; droit de réplique élargi; art. 29 al. 1 Cst.; 6 par. 1 CEDH

Le droit de réplique élargi est garanti dans les procédures judiciaires et signifie que chaque partie a le droit de prendre position sur toutes les écritures de l’autorité précédente ou des adverses parties, y compris lorsque ces documents ne présentent pas d’éléments nouveaux ni importants ; en l’espèce, la cour cantonale a transmis le mémoire de réponse au recourant, non assisté, apparemment sans l’informer de son droit de répliquer ; le recourant a cependant envoyé un mémoire de réplique qui est parvenu au greffe deux jours avant l’arrêt rendu ; si la réplique n’est pas mentionnée dans le corps de la décision, elle l’est dans son dispositif au nombre des documents à notifier au défendeur ; partant, la cour a reçu la réplique et en a pris connaissance, conformément aux exigences constitutionnelles (consid. 6).

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TF 5A_1030/2017 du 01 mai 2018

Poursuite; mesures prises par l’office des poursuites pour assurer l’encaissement des loyers qui font l’objet d’une saisie; art. 91, 94 ORFI; 4 CC

Lorsque le créancier-gagiste exige que la saisie s’étende aux loyers, l’office des poursuites est tenu de prendre, en lieu et place du propriétaire du gage, toutes les mesures nécessaires pour assurer et opérer l’encaissement des loyers, notamment intenter des poursuites à cette fin ou résilier les baux et requérir l’expulsion des locataires ; l’office, et à sa suite l’autorité de surveillance, disposent à cet égard d’un large pouvoir d’appréciation, le Tribunal fédéral ne revoyant leurs décisions qu’avec retenue (consid. 2-3).

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TF 6B_960/2017 du 02 mai 2018

Pénal; violation de domicile; qualité pour déposer plainte pénale; art. 30 al. 1, 186 CP; 115 CPP

Toute personne lésée peut porter plainte contre l’auteur d’une infraction ; le lésé est celui dont les droits ont été touchés directement par ladite infraction ; lorsque la norme protège un bien juridique individuel, la qualité de lésé appartient au titulaire de ce bien ; en matière de violation de domicile, le bien protégé est la liberté du domicile qui comprend la faculté de régner sur des lieux déterminés sans être troublé et d’y manifester librement sa propre volonté ; cette liberté appartient à celui qui a le pouvoir de disposer des lieux, en vertu d’un droit réel ou personnel ou encore d’un rapport de droit public ; la qualité pour déposer plainte n’a pas sa source dans la personne même du lésé mais exclusivement dans le contenu de la relation de droit fondant le pouvoir de disposer des lieux ; ainsi, en cas de bail à ferme ou à loyer, l’ayant droit est le fermier ou le locataire à l’exclusion du propriétaire des lieux ; en l’espèce, la société qui a porté plainte assurait la gérance de l’immeuble dans lequel une violation de domicile a été constatée ; or le contrat de gérance d’immeubles est un contrat soumis aux règles du mandat qui ne confère donc aucun droit réel ou personnel au gérant d’immeuble pour disposer des lieux ; partant, le gérant d’immeuble ne peut pas se prévaloir de la liberté du domicile et n’a pas qualité pour porter plainte en son nom (consid. 1).

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Les Masters en droit de l'Université de Neuchâtel

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