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Newsletter - Septembre 2017

Editée par Bohnet F., Carron B., Dietschy-Martenet P.


TF 4A_340/2017 du 24 juillet 2017

Procédure; application de la procédure simplifiée en cas de conclusion visant à faire constater que le bail est prorogé en vertu d’un droit d’option; art. 243 al. 2 lit. c CPC

Selon la jurisprudence, le litige relève de la « protection contre les congés », partant de la procédure simplifiée, dès que le tribunal doit se prononcer sur la fin du bail, que ce soit par exemple en raison d’un congé ordinaire ou extraordinaire ou en raison de l’inexistence d’un rapport contractuel ou de l’expiration d’un contrat de bail de durée déterminée ; en l’espèce, les conclusions tendent au constat que le contrat a été prorogé pour une durée de cinq ans en vertu de l’exercice d’un droit d’option ; le juge doit ainsi se prononcer sur la question de savoir si le bail a pris fin ou non ; il en va de même des conclusions portant sur le montant du loyer pendant la durée prorogée du bail, dans la mesure où ces conclusions dépendent de la question préjudicielle de la prorogation ou non du bail ; la procédure simplifiée s’applique donc à l’ensemble des prétentions ; le Tribunal de commerce a à juste titre nié sa compétence, puisqu’il ne peut jamais traiter d’une cause soumise à la procédure simplifiée (c. 2).

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Commentaire l'arrêt TF 4A_340/2017

Patricia Dietschy-Martenet

La « protection contre les congés » : un état des lieux

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TF 4A_94/2017 du 27 juin 2017

Résiliation; congé extraordinaire du bailleur en raison de la violation persistante du locataire par rapport à l’affectation des locaux (salon de massages); art. 257f, 271a al. 1 lit. c et d CO

Lorsqu’un second congé, fondé sur l’art. 257f CO, a été signifié pendant une procédure engagée afin de faire annuler la première résiliation, il ne faut pas se pencher sur les motifs du premier congé dans la mesure où l’art. 271a al. 1 lit. c CO exclut l’application de l’art. 271a al. 1 lit. d CO pour ce type de congé ; par conséquent, si le Tribunal fédéral conclut à la validité du second congé, l’examen du caractère abusif du premier congé ne se justifie pas (c. 2).

La résiliation fondée sur l’art. 257f al. 3 CO suppose une violation du devoir de diligence du locataire, un avertissement écrit préalable du bailleur, la persistance du locataire à enfreindre son obligation et le respect d’un préavis de trente jours pour la fin d’un mois ; lorsque la violation persistante concerne l’affectation des locaux, le bailleur peut résilier même si l’activité du locataire n’engendre pas une situation insupportable selon l’art. 257f CO ; en l’espèce, les locaux loués pour des bureaux étaient utilisés pour l’exploitation d’un salon de massages érotiques ; le congé extraordinaire est valable (c. 3).

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TF 5A_293/2017 du 05 juillet 2017

Faillite; bail commercial; procédure; renvoi de l’audience dans une procédure de faillite sans poursuite préalable; art. 190 al. 2 LP; 135 CPC

Dans la procédure de faillite sans poursuite préalable, le juge doit citer à bref délai le débiteur à une audience afin que celui-ci soit entendu ; le renvoi de l’audience peut être ordonné pour des motifs suffisants, notamment la maladie ou un changement de mandataire d’une partie ; le juge doit procéder à une pesée des intérêts entre d’une part assurer un traitement rapide du procès et d’autre part garantir le droit d’être entendu des parties ; il apprécie librement si la cause invoquée justifie le renvoi et tiendra compte de l’urgence éventuelle de l’objet de l’audience, de la gravité du motif d’indisponibilité et de la célérité dans l’annonce du motif ; en l’espèce, la recourante a non seulement tardé à demander le renvoi mais elle a en outre déposé deux demandes successives pour des motifs différents qui étaient pourtant connus à l’époque de la première demande, si bien que l’autorité pouvait à bon droit refuser de renvoyer l’audience (c. 4).

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TF 2C_1101/2016 du 24 juillet 2017

Droit public; vente d’immeubles soumis à la LCAP; hausses de loyer admissibles et dommages-intérêts; art. 1, 35, 37 LCAP; 18, 21 OLCAP

La loi fédérale du 4 octobre 1974 encourageant la construction et l’accession à la propriété de logements (LCAP), applicable en l’espèce, vise à encourager la construction de logements ainsi que l’équipement de terrains à cet effet, à abaisser le coût du logement, au premier chef des loyers, et à faciliter l’acquisition de la propriété d’appartements et de maisons familiales ; le droit fédéral ne garantit pas la reprise, par le nouveau propriétaire, des charges et conditions prévues par le contrat de droit public conclu par l’ancien propriétaire ; si l’absence de hausse des loyers peut être de nature à limiter les possibilités de vente des immeubles concernés, elle n’est pas pour autant contraire au droit ; rien ne s’oppose à ce que les parties renoncent au principe selon lequel le loyer doit couvrir les coûts admissibles ; en outre, même lorsqu’un plan des hausses de loyers a été adopté, il peut être adapté pendant toute la durée du contrôle des loyers afin de tenir compte des conditions du marché ; en l’espèce, comme le contrat a été établi sans prévoir de hausses bisannuelles de loyers, le recourant ne peut prétendre à des dommages-intérêts, dans la mesure où aucune obligation contractuelle n’a été violée (c. 3).

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