Newsletter

Newsletter novembre 2021

Editée par Bohnet F., Carron B., Percassi M.-L., avec la participation de Gandoy A.


CC & CO annotés

Le « CC&CO annotés » ne se présente plus. Il est devenu en un demi-siècle d’existence l’un des ouvrages emblématiques du droit en Suisse romande. Les classiques s’adaptent aussi aux développements actuels puisque l’ouvrage est disponible sous forme électronique déjà depuis plusieurs éditions. La nouvelle édition en ligne a cependant cela de spécial qu’elle est régulièrement actualisée et complétée avec les arrêts les plus récents. Les premières mises à jour du CC et du CO sont d’ores et déjà en ligne. Saisissez l’occasion de commander cet ouvrage au moyen du flyer à télécharger ici et profitez du rabais spécial réservé aux destinataires de cette newsletter.

TF 4A_69/2021 du 21 septembre 2021

Résiliation; résiliation pour des motifs économiques; art. 271 et 271a CO; 2 al. 1 CC

Le congé est annulable lorsqu’il contrevient aux règles de la bonne foi. Dans ce contexte, le motif de la résiliation revêt une importance décisive et la résiliation doit être considérée comme abusive si elle ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection (consid. 4.1.2).

La résiliation donnée par le bailleur pour optimiser le rendement de son bien (Ertragsoptimierungskündigung), c’est-à-dire pour obtenir d’un nouveau locataire un loyer plus élevé mais non abusif, ne constitue pas généralement pas un abus de droit. Ce motif ne doit pas être un prétexte : le bailleur doit pouvoir exiger d’un nouveau locataire un loyer supérieur. Le tribunal doit examiner si une augmentation de loyer est possible en application de la méthode absolue (consid. 4.1.3).

Selon l’art. 8 CC, le fardeau de la preuve d’un congé contraire aux règles de la bonne foi incombe au demandeur à l’action en annulation (ici le locataire). Le bailleur qui résilie a toutefois le devoir de contribuer à la manifestation de la vérité en fournissant tous les éléments en sa possession permettant de vérifier le motif du congé invoqué (consid. 4.2).

Rappel des principes relatifs à l’obligation, pour l’autorité, de motiver sa décision (consid. 5.1.1) et à l’examen des griefs par l’autorité d’appel (consid. 5.1.2).

Télécharger en pdf

Commentaire l'arrêt TF 4A_69/2021

Aurélie Gandoy

Avocate à Lausanne et doctorante

Résiliation du bail à loyer pour des motifs économiques

Télécharger en pdf

TF 4A_252/2021 du 06 octobre 2021

Résiliation; expulsion; procédure; expulsion par la voie du cas clair; résiliation du bail pour défaut de paiement; art. 257, 53 CPC; 257d al. 1 CO; 2 Ordonnance COVID-19 bail à loyer et bail à ferme; art. 29 al. 2 Cst.

Une situation juridique est claire au sens de l’art. 257 CPC lorsque l’application de la norme au cas concret s’impose de façon évidente au regard du texte légal ou sur la base d’une doctrine et d’une jurisprudence éprouvées (consid. 3.1).

L’art. 257d al. 1 CO autorise le bailleur à résilier le bail si le locataire a du retard pour payer son loyer. Pour ce faire, il doit fixer un délai de paiement d’au moins 30 jours pour les baux d’habitations ou de locaux commerciaux (cons. 3.2.1). L’art. 2 de l’Ordonnance COVID-19 bail à loyer et bail à ferme (RS 221.213.4) déroge à cette règle, en prévoyant que « [s]i le locataire a du retard pour s’acquitter d’un terme ou de frais accessoires, échus entre le 13 mars 2020 et le 31 mai 2020, en raison des mesures prises par le Conseil fédéral pour lutter contre le coronavirus, le bailleur accorde, en dérogation à l’art. 257d al. 1 CO, un délai d’au moins 90 jours pour l’acquittement des montants dus » (consid. 3.2.2).

En l’espèce, le Tribunal fédéral retient qu’au regard de l’art. 2 de l’ordonnance précitée, il n’est pas possible de dire avec certitude si le bail commercial des locataires a valablement été résilié pour défaut de paiement. Par conséquent, la situation juridique n’est pas claire et la requête en expulsion par la voie du cas clair doit être déclarée irrecevable (consid. 3.5).

Le droit d’être entendu (art. 29 al. 2 Cst. et 53 CPC) n’oblige pas le tribunal à soumettre à la discussion des parties les principes juridiques sur lesquels il va fonder sa décision. Il doit exceptionnellement le faire s’il envisage de fonder sa décision sur une norme ou un motif juridique qui n’ont jamais été évoqués au cours de la procédure et dont aucune des parties ne s’était prévalu, ni ne pouvait supputer la pertinence (consid. 4.1).

Télécharger en pdf

TF 4A_299/2021 du 01 septembre 2021

Loyer; résiliation; loyer réduit sur la base de la LCAP; hausse de loyer consécutive à la suppression de la subvention; art. 1, 35 LCAP; 269d CO

Si un logement bénéficie d’un loyer réduit sur la base de la LCAP, les dispositions du droit des obligations concernant la protection contre les loyers abusifs ne s’appliquent pas (consid. 4.2.3).

Lorsque le loyer cesse d’être soumis à la LCAP – c’est-à-dire lorsque l’aide financière de la Confédération prend fin – les dispositions du CO deviennent applicables. Le bailleur qui augmente le loyer en y ajoutant le montant correspondant à la subvention étatique qu’il recevait par le passé ne procède toutefois pas à une majoration de loyer au sens de l’art. 269d CO. La hausse de loyer n’est que le résultat de la suppression de la subvention étatique, et n’a donc pas besoin d’être notifiée au moyen d’une formule officielle (contrairement aux majorations de loyers selon l’art. 269d CO) (consid. 5 et 7).

Télécharger en pdf

TF 4A_65/2021 du 27 août 2021

Procédure; recours contre une décision faisant suite à un arrêt de renvoi; motivation du recours; critique de l’état de fait; art. 42 al. 1 et 2, 51 al. 1, 105 al. 1 LTF

Lorsque le Tribunal fédéral renvoie une cause à l’instance inférieure et que celle-ci rend une nouvelle décision, un recours est possible. La valeur litigieuse en cas de recours (art. 51 al. 1 let. a LTF) est alors celle des prétentions initiales, et non la valeur des prétentions sur lesquelles l’instance inférieure devait encore se prononcer (consid. 1.3). Lorsqu’un tel recours est déposé, le Tribunal fédéral est lié (sous réserve des règles sur les novas) par les faits sur lesquels l’arrêt de renvoi était basé (consid. 2).

Rappel des principes applicables en matière de motivation du recours devant le Tribunal fédéral (art. 42 al. 1 et 2) (consid. 3) et de critique de l’état de fait (art. 105 al. 1 LTF) (consid. 4).

Télécharger en pdf

TF 4A_274/2021 du 06 octobre 2021

Procédure; ordonnance de preuve; décision incidente; recevabilité du recours sous l’angle de l’art. 93 al. 1 LTF; art. 93 al. 1 LTF

La décision qui fixe un délai à la bailleresse pour produire le calcul du rendement de la chose louée est une ordonnance de preuve (consid. 1.3). En rendant une telle décision, le tribunal ne statue pas sur la qualification (immeuble ancien ou non) du bien loué (consid. 1.4.1).

Une décision admettant ou refusant des moyens de preuve offerts par les parties est une décision incidente au sens de l’art. 93 al. 1 LTF. Un recours n’est en principe pas possible sous l’angle de l’art. 93 al. 1 let. a LTF, car une telle décision ne cause généralement pas de préjudice irréparable (consid. 1.2). Un recours selon l’art. 93 al. 1 let. b LTF n’entre pas non plus en considération, car son admission ne permet pas de conduire immédiatement à une décision finale (consid. 1.2 et 1.4.2).

Télécharger en pdf

TF 4A_438/2021 du 14 octobre 2021

Procédure; assistance judiciaire; indigence; obligation de collaborer; art. 29 al. 3 Cst.; 117 ss CPC

L’octroi de l’assistance judiciaire suppose, entre autres, que la partie requérante ne dispose pas de ressources suffisantes (indigence ; art. 29 al. 3 1e phr. Cst., art. 117 al. 1 CPC). Pour déterminer si cette condition est remplie, le tribunal doit établir le solde mensuel dont la partie dispose après avoir couvert ses besoins personnels. Si ce solde lui permet de rembourser les frais de procédure et d’avocat dans un délai d’un an pour les procès relativement simples, et de deux ans pour les autres, la partie n’est pas indigente (consid. 4.1).

La partie qui demande l’assistance judiciaire doit justifier de sa situation de fortune et de ses revenus et exposer l’affaire et les moyens de preuve qu’elle entend invoquer (art. 119 al. 2 CPC) ; il s’agit d’une obligation de collaborer. Plus la situation de la partie est complexe, plus les exigences relatives à une présentation claire et complète de sa situation financière sont élevées (consid. 4.1).

Télécharger en pdf

TF 4D_60/2021 du 14 octobre 2021

Procédure; recours constitutionnel subsidiaire; expulsion par la voie du cas clair; maxime des débats; art. 116 LTF; 55, 248 ss CPC

Le recours constitutionnel subsidiaire ne peut être formé que pour violation des droits constitutionnels (art. 116 LTF). Dans son mémoire, la partie recourante doit indiquer quel droit ou principe constitutionnel a été violé, en expliquant de façon circonstanciée en quoi réside la violation (consid. 5.1).

La procédure de protection dans les cas clairs est soumise à la procédure sommaire des art. 248 ss CPC ; sous réserve des cas prévus à l’art. 255 CPC, la maxime des débats s’applique (art. 55 CPC) (consid. 6.1). Cela a pour conséquence que le tribunal est lié par les faits allégués par le demandeur et non contestés par le défendeur. De ce fait, un fait non contesté est un fait prouvé (consid. 6.2).

Télécharger en pdf

TF 6B_1441/2020 du 08 octobre 2021

Pénal; présomption d’innocence; examen du droit cantonal par le Tribunal fédéral; art. 1 al. 1 LGBL/VD; 10 CPP; 32 al. 1 Cst.; 14 par. 2 Pacte ONU II; 6 par. 2 CEDH

La présomption d’innocence (art. 10 CPP, 32 al. 1 Cst., 14 par. 2 Pacte ONU II et 6 par. 2 CEDH) signifie que le juge ne doit pas se déclarer convaincu de l’existence d’un fait défavorable à l’accusé si, d’un point de vue objectif, il existe des doutes quant à l’existence de ce fait. Les doutes doivent être sérieux et irréductibles, c’est-à-dire s’imposer à l’esprit en fonction de la situation objective (consid. 1.2).

L’application du droit cantonal n’est examinée par le Tribunal fédéral que sous l’angle de l’arbitraire (art. 9 Cst.) (consid. 1.4).

En l’espèce, le Tribunal fédéral confirme la condamnation de la recourante pour violation de l’art. 1 al. 1 de la Loi vaudoise sur les garanties en matière de baux à loyer (LBLB/VD). Cette disposition vise à sanctionner le bailleur qui ne dépose pas dans les dix jours la garantie loyer reçue du locataire auprès d’un établissement autorisé.

Télécharger en pdf

Les Masters en droit de l'Université de Neuchâtel

Découvrez les nombreux Masters de la Faculté de droit de l’Université de Neuchâtel, pour la rentrée 2021-2022, en cliquant ici.

www.bail.ch

  • Retrouvez facilement tous les arrêts de la newsletter, triés par catégories
  • Retrouvez toutes les contributions des séminaires depuis 1989, triées par thèmes, années et auteurs
  • Et toujours: une calculette pour les loyers, une foire aux questions (faq), la revue DB...


Retrouvez tous les liens internet indispensables aux praticiens du droit sur www.droitNE.ch

Retrouvez tous les liens internet indispensables aux praticiens du droit sur www.droitNE.ch