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Newsletter mai 2020

Editée par Bohnet F., Carron B., Gandoy A., avec la participation de Rubli X.


Convaincre, même en télétravail

En période de confinement, la visioconférence, le téléphone et le courriel remplacent bien souvent les contacts directs. Cela ne nous dispense pas pour autant d’une expression claire, fluide et sans lourdeurs pour convaincre nos interlocuteurs. Cet opuscule fournit des pistes utiles pour améliorer son style, à l’oral comme à l’écrit, et faire bon usage des figures de rhétorique. Profitez de notre offre spéciale réservée aux abonnés de la newsletter bail.ch et commandez dès maintenant votre exemplaire avec un rabais de 20%.

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Le 21e Séminaire sur le droit du bail se déroulera à Neuchâtel, en deux éditions identiques, les

Les thèmes ci-après seront abordés :

  • Dix ans de cas clairs en droit du bail, M. François Bohnet, professeur à l’Université de Neuchâtel, avocat à Neuchâtel
  • La coopérative d'habitation et le droit du bail, M. Jean-Marc Siegrist, avocat à Genève
  • Le bail de durée déterminée et la protection des locataires, Mme Carole Wahlen, avocate à Lausanne
  • Les règles et usages locatifs du canton de Vaud (RULV) face au contrat-cadre romand et au code des obligations, Mme Patricia Dietschy-Martenet, chargée de cours et d'enseignement aux Universités de Neuchâtel, Lausanne et Fribourg, avocate à Lausanne
  • Les droits des tiers sur le loyer : cession, engagement, subrogation et révocation, M. Denis Piotet, professeur à l'Université de Lausanne
  • Loyers, congés et héritiers, M. Xavier Rubli, avocat à Lausanne
  • Le locataire absent et la restitution des locaux, M. Boris Lachat, avocat à Genève
  • ...et la traditionnelle présentation à trois voix de la jurisprudence des deux dernières années

Vous trouverez le programme détaillé en cliquant ici.

TF 4A_539/2019 du 06 janvier 2020

Procédure; consorité nécessaire; art. 70 al. 1 CPC; 602 al. 2 CC

Les héritiers succédant à un défunt locataire dans sa relation contractuelle doivent exercer en commun les droits y relatifs et sont donc des consorts nécessaires (art. 602 al. 2 CC et 70 al. 1 CPC). L’héritier qui entend agir seul doit le faire aussi bien à l’encontre du bailleur que de ses consorts (consid. 6).

Lorsque les filles majeures du défunt vivent encore dans le logement, elles conservent un intérêt au maintien du bail, ce qui exclut une sortie tacite du contrat de ces dernières. La mère locataire devait dès lors agir en annulation du congé ou en prolongation du bail conjointement avec ses filles, ou les attraire dans le procès en qualité de défenderesses dès le stade de la conciliation (consid. 7).

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Commentaire l'arrêt TF 4A_539/2019

Xavier Rubli

Avocat

Bail commun, consorité nécessaire, héritiers et intérêt au maintien du bail

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TF 4A_621/2019 du 26 février 2020

Résiliation; diligence; égards envers les voisins; art. 257f CO

Le locataire a une obligation de diligence dans l’usage de la chose louée et une obligation d’égard envers les voisins. Si, malgré un avertissement écrit du bailleur, le locataire persiste à violer ses obligations et rend le maintien du contrat insupportable, le bailleur peut le résilier avec effet immédiat. En cas de baux d’habitation ou de locaux commerciaux, le bailleur peut résilier le contrat moyennant un délai de congé de 30 jours pour la fin d’un mois (art. 257f CO). La validité d’un tel congé fait appel au pouvoir d’appréciation du juge (art. 4 CC) (consid. 3.1).

Dans le cas d’espèce, l’autorité précédente n’a pas violé le droit ou recouru à une appréciation arbitraire en retenant que la recourante avait rendu le maintien du bail insupportable en raison de ses contrôles excessifs et de son comportement agressif (consid. 3.5).

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TF 4A_20/2020 du 26 février 2020

Expulsion; résiliation; procédure; nullité de la résiliation; nullité du jugement précédent; moyens nouveaux; art. 99 al. 1 LTF

La question de la nullité de la résiliation est une question de droit qui doit être examinée d’office, en tout temps et par toute autorité. Elle peut également être soulevée devant le Tribunal fédéral sans tomber sous l’interdiction de moyens nouveaux au sens de l’art. 99 al. 1 LTF. Par contre, la nullité s’apprécie au regard des faits établis par la première instance ou des faits dont le complément doit être admis (consid. 5.1 et 5.3).

S’agissant des jugements, leur nullité ne doit être admise que si le défaut qu’elles contiennent est particulièrement grave, s’il est évident ou du moins facilement reconnaissable et si la sécurité juridique n’est pas sérieusement compromise par la présomption de nullité. Le fait que la décision soit fondée sur les faits retenus par l’autorité et non pas sur la vérité matérielle n’est pas un motif de nullité (art. 153 al. 2 CPC) (consid. 5.2).

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TF 4A_90/2020 du 17 avril 2020

Procédure; recevabilité; art. 42 al. 2, 106 al. 2 LTF

Le Tribunal fédéral n’examine la violation des droits fondamentaux et des dispositions de droit cantonal et intercantonal que si ce grief est invoqué et motivé par le recourant (art. 106 al. 2 LTF). Le recourant doit motiver cette violation dans son recours et ne peut se contenter de renvoyer au dossier et aux développements y figurant.

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TF 4A_130/2020 du 14 avril 2020

Procédure; objet du litige; révision; délai; motivation; art. 99 al. 2 LTF; 329 al. 1 CPC

Le recourant ne peut élargir l’objet du litige par de nouvelles conclusions auprès du Tribunal fédéral (art. 99 al. 2 LTF).

Le délai légal pour la demande de révision est de 90 jours à compter du moment où le requérant a eu connaissance des motifs lui permettant de demander la révision (art. 329 al. 1 CPC). Ce délai n’est pas prolongeable, même pour des motifs de santé. Le requérant doit en outre indiquer quel motif de révision il invoque et motiver sa demande. La demande de révision ne peut en effet pas avoir pour but de permettre un réexamen complet de l’affaire.

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TF 4A_135/2020 du 01 avril 2020

Procédure; décision préjudicielle et incidente; compétence de l’autorité de conciliation; art. 92 al. 1 LTF

En vertu de l’art. 92 al. 1 LTF, les décisions préjudicielles et incidentes concernant la compétence peuvent faire l’objet d’un recours au Tribunal fédéral (consid. 7).

L’autorité de conciliation ne peut rendre une décision d’irrecevabilité que lorsqu’elle est manifestement incompétente. Dans le cas d’espèce, une des parties s’est prévalue de l’existence d’un contrat de sous-location. Or, lorsque la requête est fondée sur l’existence d’un bail à loyer, l’autorité de conciliation doit mener la conciliation à son terme et ne peut préjuger au fond de l’existence d’un tel bail (consid. 7.1).

La décision contre laquelle il est fait recours est le jugement sur appel demandant à l’autorité de conciliation de mener à bien la procédure de conciliation. En tant que telle, la décision attaquée ne porte pas sur la compétence de l’autorité au sens de l’art. 92 al. 1 LTF (consid. 7.1).

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