TF 4A_32/2024 du 1 octobre 2024

Dispositions générales CO; dispositions générales bail; résiliation; résiliation en la forme écrite; signature manuscrite; fax; abus de droit; art. 266l, 14 al. 1 CO; 2 CC

Selon l’art. 266l al. 1 CO, le congé des baux d’habitations et de locaux commerciaux doit être donné par écrit. Il s’agit de la forme écrite simple : la lettre de résiliation doit être signée à la main par le locataire ou son représentant (art. 14 al. 1 CO) (consid. 5.1.1). La résiliation est une déclaration de volonté soumise à réception. Elle ne déploie ses effets que lorsqu’elle est parvenue dans la sphère d’influence du destinataire, de sorte que celui-ci peut en prendre connaissance dans le cadre d’une activité commerciale normale (théorie de la réception absolue) (consid. 5.1.2).

L’envoi d’une résiliation par fax n’est pas conforme à l’exigence de forme susmentionnée : le destinataire d’un fax ne reçoit qu’une copie du document original, de sorte que la condition de la signature manuscrite fait défaut (consid. 5.4.5). Dans la mesure où une telle résiliation n’est pas formellement valable, elle ne permet pas de déclencher le délai de résiliation (celui-ci commence uniquement à courir lorsque le destinataire reçoit le courrier de résiliation original et signé, comme en l’espèce) (consid. 5.4.6).

Savoir s’il y a abus de droit (prohibé par l’art. 2 CC) s’examine au regard des circonstances du cas d’espèce. L’abus de droit n’est admis que restrictivement et peut être retenu si l’exercice d’un droit ne repose sur aucun intérêt digne de protection ou conduirait à une disproportion flagrante d’intérêts légitimes, si une institution juridique est utilisée contrairement à son but pour réaliser des intérêts qui ne relèvent pas de son domaine de protection ou en cas de comportement contradictoire (consid. 5.2.2).

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Commentaire de l'arrêt TF 4A_32/2024

François Bohnet

Avocat spécialiste FSA droit du bail, LL.M., Dr en droit, Professeur à l'Université de Neuchâtel

Marie-Laure Percassi

Docteure en droit, collaboratrice scientifique à l'Université de Neuchâtel et avocate

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TF 2C_102/2023 du 18 septembre 2024

Loyers; divers; coopérative d’habitation du personnel de la Confédération; loyers fixés sur la base des coûts; subdélégation législative; pratique contraire au droit fédéral; liberté économique; art. 54 LOG; 8 OCHPC; 2 al. 2 OBLF; 253b al. 3 CO; 60 OLOG; 27, 36 Cst.

La Loi fédérale encourageant le logement à loyer ou à prix modérés (LOG), entrée en vigueur en 2003, a pour but d’encourager l’offre de logements pour les ménages à revenu modeste ainsi que l’accession à la propriété. Son art. 54 prévoit que, pendant la durée de l’aide fédérale, l’office fédéral du logement contrôle les loyers des logements faisant l’objet de mesures d’encouragement (al. 1) ; les locataires peuvent demander un contrôle en tout temps (al. 2) (consid. 5.2). Dans ce contexte, lorsque la bailleresse est une coopérative d’habitation du personnel de la Confédération, l’art. 8 de l’Ordonnance du DEFR sur les coopératives d’habitation du personnel de la Confédération (ci-après : OCHPC) prévoit que les loyers sont fixés sur la base des coûts (consid. 5.4).

Le contrôle des loyers de droit public prévu à l’art. 54 LOG supplante largement les dispositions de droit privé visant à protéger les locataires contre les loyers abusifs. Il existe toutefois une coordination avec les normes de droit privé ; ainsi, l’art. 2 al. 2 OBLF concrétise l’art. 253b al. 3 CO et prévoit que seuls les art. 253 à 268b, 269, 269d, al. 3, 270e et 271 à 273c CO ainsi que les art. 3 à 10 et 20 à 23 OBLF sont applicables aux appartements en faveur desquels des mesures d’encouragement ont été prises par les pouvoirs publics et dont le loyer est soumis au contrôle d’une autorité (consid. 5.5).

La subdélégation sur laquelle se fonde l’OCHPC (prévue à l’art. 60 OLOG), qui autorise le DEFR à édicter des dispositions pour les coopératives de construction de logements qui ont bénéficié de prêts conformément à l’arrêté fédéral du 7 octobre 1947 tendant à encourager la construction de logements pour le personnel de la Confédération) est conforme au droit fédéral (consid. 7.3).

Si le Tribunal fédéral constate qu’une pratique adoptée par l’instance inférieure est contraire au droit fédéral, une partie ne peut s’en prévaloir que si les conditions de l’égalité dans l’illégalité sont remplies (cf. consid. 8.1.3) ou si la protection de la bonne foi s’applique (cf. consid. 8.1.4) (consid. 8.1.2).

Une coopérative d’habitation du personnel de la Confédération peut, dans le cadre de ses relations de droit privé avec ses locataires, se prévaloir de la liberté économique (art. 27 Cst.). La liberté économique ne peut être restreinte qu’aux conditions de l’art. 36 al. 1 Cst. ; ainsi, la restriction doit (i) reposer sur une base légale (consid. 9.4.1), (ii) servir un intérêt public et (iii) respecter le principe de proportionnalité (consid. 9.5).

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TF 4A_516/2023 du 8 octobre 2024

Expulsion; procédure; voie de droit à suivre (appel ou recours); décision d’expulsion assortie de mesures d’exécution; bonne foi; indication erronée des voies de droit; art. 308 ss CPC; 5 al. 3, 9 Cst.

Le CPC prévoit une voie de droit ordinaire et prioritaire, l’appel (art. 308 ss CPC), et une voie de droit extraordinaire, le recours (art. 319 ss CPC). Le choix entre ces deux voies, exclusives l’une de l’autre, dépend uniquement de la nature du jugement attaqué, voire de la valeur litigieuse – et non de la volonté des parties, du type de procédure, ou encore des griefs invoqués (consid. 4.1.1).

L’appel est en particulier recevable contre les décisions finales de première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC) pour autant que la valeur litigieuse soit d’au moins CHF 10’000.- si l’affaire est patrimoniale. En revanche, seul le recours est ouvert contre les décisions du tribunal de l’exécution (art. 309 let. a CPC). Dans le cas d’une décision statuant sur l’expulsion du locataire, il s’agit d’une décision finale qui, si la valeur litigieuse dépasse CHF 10’000.-, doit être contestée par la voie de l’appel. Le fait que la décision soit assortie de mesures d’exécution directes n’en fait pas une décision attaquable par la voie du recours au sens de l’art. 309 let. a CPC (consid. 4.1.2).

Il découle du principe de la bonne foi que les parties ne doivent subir aucun préjudice en raison d’une indication inexacte des voies de droit. Ainsi, si une partie se fie de bonne foi à une indication erronée de la voie de droit à suivre (en l’espèce, mention que la décision est attaquable par la voie du recours alors que c’est celle de l’appel qui est ouverte), l’autorité traite le recours irrecevable comme un recours d’un autre type s’il en remplit les conditions (consid. 5.2).

Une partie n’est pas de bonne foi (cf. art. 5 al. 3 et 9 Cst.) si elle s’est aperçue de l’erreur, ou aurait dû s’en apercevoir en prêtant l’attention commandée par les circonstances. Les exigences sont plus élevées à l’égard des parties représentées par un avocat : celles-ci ne peuvent pas être protégées dans leur bonne foi si l’erreur était décelable en lisant la législation applicable. En revanche, il n’est pas attendu qu’outre les textes de loi, elles consultent encore la jurisprudence ou la doctrine y relatives (consid. 5.2).

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TF 4A_307/2024 du 6 août 2024

Résiliation; expulsion; procédure; valeur litigieuse; arbitraire; droit d’être entendu; procédure de protection dans les cas clairs; demeure dans le versement de plusieurs loyers; art. 74 al. 1 let. a LTF; 53, 257 CPC; 9, 29 al. 2 Cst.; 86, 87, 257d CO

En matière de droit du bail à loyer, le recours en matière civile devant le Tribunal fédéral n’est en principe recevable que si la valeur litigieuse minimale de CHF 15’000.- est atteinte (art. 74 al. 1 let. a LTF). Pour les requêtes d’expulsion du locataire initiées selon la procédure sommaire applicable aux cas clairs (art. 257 CPC) et dans lesquelles seule est litigieuse l’expulsion en tant que telle, la valeur litigieuse correspond à six mois de loyer (consid. 1.1).

Une décision est arbitraire, donc contraire à l’art. 9 Cst., lorsqu’elle viole gravement une norme ou un principe juridique clair et indiscuté, ou contredit d’une manière choquante le sentiment de la justice et de l’équité. Il ne suffit pas que les motifs de la décision soient insoutenables ; il faut encore que celle-ci soit arbitraire dans son résultat (consid. 3.1.1).

Le droit d’être entendu garanti par les art. 29 al. 2 Cst. et 53 CPC, qui ont à cet égard la même portée, comprend notamment l’obligation pour l’autorité de motiver sa décision, afin que le justiciable puisse apprécier la portée de celle-ci et exercer son droit de recours à bon escient. Pour satisfaire à cette exigence, il lui suffit d’exposer, au moins brièvement, les motifs qui l’ont guidée et sur lesquels elle a fondé son raisonnement (consid. 3.1.2).

Si les conditions de la procédure sommaire de protection dans les cas clairs (art. 257 CPC) ne sont pas remplies, le tribunal n’entre pas en matière sur la requête ; il est exclu que la procédure puisse aboutir au rejet de la prétention du demandeur avec autorité de la chose jugée (consid. 3.1.3).

Par application des art. 86 et 87 CO, en cas de demeure dans le versement de plusieurs mensualités de loyer ou de frais accessoires au sens de l’art. 257d CO, faute de déclaration du locataire sur la dette qu’il entend éteindre par son paiement et faute de communication écrite du bailleur sur l’imputation de ce paiement sur la dette la plus récente, le paiement du locataire doit être imputé sur la dette de loyer qui a donné en premier lieu à des poursuites ou, en l’absence de poursuites, sur la dette de loyer échue la première (consid. 3.2).

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