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Newsletter décembre 2019
Editée par Bohnet F., Carron B., Gandoy A., avec la participation de Wessner P.
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TF 4A_69/2019 du 27 septembre 2019
Conclusion du contrat; conclusion du bail à loyer par acceptation d’une contre-offre; interprétation; art. 1 à 6, 18 CO
Le contrat de bail est conclu lorsque les parties s’entendent sur les éléments objectivement et subjectivement essentiels du contrat. Lorsque l’acceptation d’une offre diverge sur l’un de ces points essentiels, il s’agit d’une contre-offre qui peut être acceptée ou refusée (consid. 3.1). Savoir s’il y a une acceptation de l’offre ou de la contre-offre s’effectue selon les règles de l’interprétation des manifestations de volonté (art. 18 al. 1 CO) (consid. 3.2).
Commentaire l'arrêt TF 4A_69/2019
Pierre Wessner
TF 4A_653/2019 et 4A_657/2019 du 14 novembre 2019
Interprétation de la volonté des parties; interprétation des conclusions; art. 18 al. 1 CO; 221 al. 1 lit. b CPC
La volonté des parties s’interprète conformément à l’art. 18 al. 1 CO. Le Tribunal doit d’abord établir la volonté réelle et concordante des parties. S’il n’y parvient pas, il convient d’effectuer une interprétation objective des déclarations selon le principe de la confiance. Cette interprétation s’effectue sur la base de la lettre des déclarations et au regard de l’ensemble des circonstances (consid. 5.1).
La demande doit contenir les conclusions (art. 221 al. 1 lit. b CPC). Celles-ci s’interprètent selon le principe de la bonne foi et notamment au regard de la motivation de la demande (consid. 6.3). Dans le cas d’espèce, il ressort de la formulation des conclusions par le demandeur ainsi que par sa motivation qu’il considérait les deux conclusions successives comme dépendantes l’une de l’autre. Dès lors, en rejetant la première conclusion, l’instance précédente ne pouvait traiter la seconde indépendamment (consid. 6.4-6.5).
TF 4A_479/2019 du 22 octobre 2019
Loyer; résiliation; exigibilité du loyer; application du contrat-cadre romand; art. 257d al. 1 et 2, 257c CO; 1 al. 1 CCR
En application de l’art. 257c CO, le loyer doit – sauf convention ou usage local contraire – être payé à la fin de chaque mois. Le contrat-cadre romand, dont la force obligatoire a été arrêtée par le Conseil fédéral, dispose en son art. 1 al. 1 que le loyer est payable par mois et d’avance. En l’espèce, cette disposition est applicable, de sorte que le loyer de décembre 2016 est d’ores et déjà exigible en date du 16 décembre 2016. Une sommation intervenant à cette date pour le loyer de décembre 2016 est donc intervenue en temps utile de sorte qu’une résiliation au sens de l’art. 257d al. 1 CO est valable (consid. 6).
TF 4A_140/2019 du 26 septembre 2019
Résiliation; sous-location; diligence; résiliation pour sous-locatation non autorisée; persistance à sous-louer; inefficacité de la résiliation anticipée; art. 257f al. 3 CO
Une résiliation au sens de l’art. 257f al. 3 CO pour une violation du devoir de diligence est possible si le locataire, nonobstant un avertissement écrit du bailleur, persiste dans cette violation. Une sous-location sans le consentement du bailleur constitue une violation du devoir de diligence si le bailleur a refusé la sous-location pour un motif de l’art. 262 al. 2 CO ou aurait disposé d’un tel motif si le locataire avait demandé l’autorisation de sous-louer (consid. 4.1). Dans le cas d’espèce, le fait pour la locataire d’avoir loué une dernière fois l’appartement sur Airbnb après l’avertissement du bailleur, sans qu’on sache toutefois si ce contrat de sous-location avait été conclu avant la réception de l’avertissement, ne constitue pas une persistance au sens de l’art. 257f al. 3 CO (consid. 4.3). Dès lors, la résiliation anticipée a été jugée, à juste titre, inefficace par les instances précédentes.
TF 4A_33/2019 du 05 septembre 2019
Résiliation; congé pour des motifs économiques; congé-vente; art. 271 s. CO
Le congé est annulable s’il contrevient aux règles de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO). Une résiliation pour des motifs économiques est admise : le bailleur est notamment en droit de résilier le contrat en vue de vendre la chose louée à un meilleur prix lorsque la présence du locataire est de nature à rendre la vente plus difficile (consid. 4.1.2). Le congé est également annulable en cas de congé-vente, soit lorsque la résiliation n’intervient que dans le but d’amener le locataire à acheter les locaux loués (art. 271a al. 1 let. c CO). La question de savoir si cette disposition du congé vente est également applicable aux locaux commerciaux reste ouverte (consid. 4.1.4). Dans le cas d’espèce, le congé en vue de la vente des locaux n’est pas abusif.
TF 4A_182/2019 du 04 novembre 2019
Procédure; cumul d’actions; procédure simplifiée; consignation du loyer; notion de consignation; art. 90, 208 s., 243 al. 2 let. c CPC
Le cumul d’actions est autorisé au sens de l’art. 90 CPC lorsque les différentes prétentions relèvent de la compétence à raison de la matière du même tribunal et sont soumises à la même procédure. Dans le respect de ces conditions et des conditions de recevabilité, notamment de délai (art. 209 al. 3 et 4 CPC) et sous réserve de l’abus de droit, le demandeur peut ouvrir une seule et unique action pour des prétentions ayant fait l’objet de deux requêtes de conciliation séparées. L’autorisation de procéder sert uniquement à démontrer l’absence d’accord entre les parties sur les prétentions données (consid. 3.3-3.4).
La notion de consignation de loyer au sens de l’art. 243 al. 2 let. c CPC doit se comprendre de manière large et en tenant compte du fait que cette institution sert de « moyen de pression » pour le locataire. Il faut comprendre aussi bien les litiges portant sur la consignation même du loyer, que les prétentions relevant des droits relatifs aux défauts au sens de l’art. 259a al. 1 CO, indépendamment de la valeur litigieuse, et pour lesquels le locataire fait valoir le moyen de pression de la consignation du loyer (consid. 4.4).
TF 4A_295/2019 du 12 septembre 2019
Procédure; résiliation; loyer; procédure en protection dans les cas clairs; expulsion suite à une résiliation pour demeure; existence plausible d’un accord; art. 257 CPC; 257d CO
Le bailleur peut résilier le bail conformément à l’art. 257d al. 1 et 2 CO lorsque le locataire en retard dans le paiement d’un terme ou de frais accessoires échus ne s’en acquitte pas dans le délai de paiement fixé par écrit par le bailleur. Si le cas est clair, le bailleur peut obtenir l’évacuation forcée des locaux loués au sens de l’art. 257 CPC, indépendamment d’une action en annulation du congé introduite par le locataire (consid. 3.3). La procédure en cas clair est irrecevable si les objections ou exceptions motivées et concluantes du défendeur ne peuvent être écartées immédiatement et sont de nature à ébranler la conviction du juge (consid. 3.1).
En l’espèce, la locataire a rendu plausible l’existence d’un accord relatif à la suspension des termes de paiement du loyer en faisant valoir que les retards étaient tolérés jusqu’à la reprise de la gestion du bail par une gérance. En l’absence de preuve du contraire apportée par la partie bailleresse, le cas ne pouvait être considéré comme clair (consid. 4.1).
TF 1C_471/2018 du 07 novembre 2019
Droit public; droit public du logement; rendement admissible pour les logements bénéficiant de l’aide financière des pouvoirs publics; art. 269 CO
L’art. 269 CO définissant le loyer abusif vaut également pour les logements en faveur desquels des mesures d’encouragement ont été prises par les pouvoirs publics et dont le loyer est soumis au contrôle d’une autorité. En l’absence de plan de hausses de loyers signifié à l’entrée dans les locaux, l’examen de la conformité des loyers se fait sur toute la période de contrôle exercé par les pouvoirs publics. Toutefois, les critères applicables en cas de loyers libres ne peuvent être purement et simplement transposés aux loyers des logements contrôlés par l’Etat. Il convient en effet de tenir compte des efforts consentis dans la durée par les pouvoirs publics et les propriétaires (consid. 2.2). En l’espèce, un léger dépassement du rendement admis par la jurisprudence au sens l’art. 269 CO, soit 0.81% au lieu de 0.5%, n’est pas excessif au regard des contraintes découlant notamment de l’application de la loi vaudoise sur le logement et de son règlement d’application (consid. 2.3).
TF 2C_927/2018 du 13 novembre 2019
Droit public; compétence de l’Office du logement en matière de contrôle des loyers des coopératives d’habitation du personnel de la Confédération; légalité d’une sous-délégation législative; art. 253b al. 3 CO ; 46 al. 1 LOG ; 60 al. 1 OLOG ; 9 O-DEFR
Conformément à l’art. 253b al. 3 CO, les dispositions du CO concernant la protection contre les loyers abusifs ne sont pas applicables aux locaux d’habitation en faveur desquels : 1) des mesures d’encouragement ont été prises par les pouvoirs publics et 2) dont le loyer est soumis au contrôle d’une autorité. Sur ce dernier point, la question de savoir si l’autorité exerce concrètement un contrôle n’est pas pertinente. Lorsque ces deux conditions sont données, la compétence de l’autorité administrative est exclusive (consid. 4).
L’art. 54 LOG dispose que le contrôle des loyers des logements faisant l’objet de mesures d’encouragement relève de la compétence de l’Office fédéral du logement, sans préciser si tel est également le cas pour les loyers des coopératives d’habitation du personnel de la Confédération. Une telle compétence découle en revanche de l’art. 9 de l’ordonnance du DEFR sur les coopératives d’habitation du personnel de la Confédération, adoptée sur sous-délégation du Conseil fédéral (art. 60 al. 1 OLOG en lien avec l’art. 46 al. 1 LOG). La sous-délégation au DEFR est conforme à la LOG par une application par analogie de l’art. 59 al. 5 LOG (consid. 5 et 6).
Dès lors, l’Office fédéral du logement est valablement compétent pour statuer en matière de contrôle des loyers, des litiges survenant pour les logements encore soumis à la LCAP, en l’espèce une coopérative d’habitation pour le logement du personnel de la Confédération (consid. 6.6 et 7).
TF 5A_614/2019 du 09 octobre 2019
Droit des poursuites; poursuite en réalisation du gage immobilier; extension du droit de gage aux loyers et fermages; art. 806 al. 1 CC; 152 al. 2 LP
L’art. 806 al. 1 CC dispose que le gage grevant un immeuble donné à bail comprend les loyers ou fermages qui ont couru depuis la poursuite en réalisation de gage jusqu’à la réalisation. Cette extension du droit de gage n’intervient toutefois pas de plein droit, mais doit être expressément requise par le créancier. Cette demande peut intervenir soit au moment de l’introduction de la poursuite (art. 152 al. 2 LP), soit ultérieurement, mais sans effet rétroactif (consid. 2.3.1). Le créancier qui, au moment de la réquisition de poursuite, renonce de manière tacite ou expresse à l’immobilisation des loyers ou fermages ne se voit pas privé du droit de former une requête ultérieurement sur ce point (consid. 2.3.3).
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