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Newsletter avril 2018

Editée par Bohnet F., Carron B., Dietschy-Martenet P.


20e Séminaire sur le droit du bail

Les inscriptions sont ouvertes !

Le 20e Séminaire sur le droit du bail se déroulera à Neuchâtel, en deux éditions identiques, les

Les thèmes ci-après seront abordés :

  • Codébiteurs solidaires et tiers garants en droit du bail, François Bohnet, professeur à l’Université de Neuchâtel
  • Plateformes d’hébergement en ligne et droit du bail, Carole Aubert, avocate à Neuchâtel
  • Le bail de locaux nus, Blaise Carron, professeur à l’Université de Neuchâtel
  • La protection des locataires contre les discriminations, Laurent Bieri, professeur à l’Université de Lausanne
  • La détermination du loyer initial en cas de nullité ou de contestation, Pierre Stastny, avocat à Genève
  • Loyers, rendements et travaux à plus-value, Philippe Conod, avocat, professeur associé à l’Université de Neuchâtel
  • ...et la traditionnelle présentation à trois voix de la jurisprudence des deux dernières années

Vous trouverez le programme détaillé en cliquant ici.

L'usufruit immobilier

Questions pratiques et d'actualité

Ce colloque se déroulera à Neuchâtel le 1er juin 2018 et les thèmes ci-après y seront abordés :

  • Les effets de l'usufruit immobilier
    Michel Mooser, professeur titulaire à l'Université de Fribourg, notaire, Bulle
  • L'exercice de l'usufruit et de l'habitation dans la propriété collective
    Denis Piotet, professeur à l'Université de Lausanne
  • La fin de l'usufruit
    Maryse Pradervand-Kernen, Dr en droit, avocate, chargée d'enseignement et maître-assistante à l'Université de Neuchâtel
  • L'usufruit immobilier institué par le droit successoral
    Sabrina Gauron-Carlin, Dr en droit, avocate, greffière à la IIe Cour de droit civil du Tribunal fédéral
  • Les aspects fiscaux de l'usufruit immobilier
    Thierry De Mitri, expert fiscal diplômé, conseiller fiscal à Lausanne

Vous trouverez le programme détaillé et la possibilité de vous inscrire en cliquant ici.

TF 4A_557/2017 du 21 février 2018

Procédure; expulsion; bail commercial; second échange d’écritures en procédure sommaire et nova; cas clair; question préjudicielle de la validité du congé; art. 229, 253, 257 CPC; 29 Cst.; 6 CEDH

Un second échange d’écritures en procédure sommaire n’est pas exclu et peut s’avérer nécessaire selon les circonstances ; si un seul échange d’écritures est ordonné, chaque partie a le droit de prendre position sur les actes de la partie adverse, peu importe que ceux-ci contiennent ou non des éléments nouveaux et pertinents ; la jurisprudence rendue en procédure ordinaire, selon laquelle les parties ont le droit de s’exprimer librement à deux reprises, s’applique également en procédure simplifiée ; en procédure sommaire, les parties ne doivent en revanche pas compter sur le fait que le tribunal ordonnera un second échange d’écritures ou citera les parties à une audience ; les parties ne peuvent donc pas prétendre à pouvoir s’exprimer à deux reprises ; peut demeurer indécise la question de savoir si, comme le proposent certains auteurs, l’art. 229 CPC, relatif aux faits et moyens de preuve nouveaux, doit s’appliquer par analogie lorsque, après un simple échange d’écritures, une audience est tenue ou un second échange d’écritures est ordonné ; en effet, en l’espèce, le tribunal de commerce a informé les parties après le premier échange d’écritures qu’un jugement serait rendu prochainement ; le tribunal n’a pas ordonné de second échange d’écritures, mais la bailleresse a fait usage de son droit de se positionner sur l’acte de sa partie adverse ; la cour a correctement estimé que des nova n’étaient dans ce cadre pas admissibles et n’en a pas tenu compte (consid. 2).

Dans le cadre d’une procédure en cas clair visant l’expulsion du locataire, lorsque, comme en l’espèce, la validité du congé doit être examinée préjudiciellement, les conditions de l’art. 257 CPC s’appliquent également au regard de cette question ; si elles ne sont pas remplies, le tribunal ne doit pas entrer en matière sur la requête ; en l’occurrence, la résiliation a été donnée pour retard dans le paiement du loyer ; la locataire, qui a versé à temps la moitié du loyer, argue qu’il avait été convenu oralement avec la bailleresse que ce loyer était réduit de moitié ; en refusant d’entendre des témoins sur ce point, la cour cantonale a procédé à une appréciation anticipée des preuves qui ne souffre pas d’arbitraire, dans la mesure où, pour les trois loyers précédents, les parties avaient convenu par écrit d’une réduction de 50% (consid. 3).

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Commentaire l'arrêt TF 4A_557/2017

François Bohnet

Restriction de la possibilité d’alléguer en procédure sommaire

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TF 4A_186/2017 du 04 décembre 2017

Conclusion; procédure; compétence en cas de qualification du contrat contestée; chose dont l’usage est cédé avec une habitation ou un local commercial; interprétation de la volonté des parties; art. 18, 253a CO; 1 OBLF

Lorsque la qualification du contrat est contestée, en l’occurrence un contrat de bail ou de prêt à usage, le tribunal des baux doit se déclarer compétent sur la base des allégués, moyens et conclusions du demandeur, conformément à la théorie des faits de double pertinence ; en l’espèce, la décision d’irrecevabilité prononcée par le Tribunal des baux et loyers puis confirmée par la Chambre des baux et loyers du canton de Genève, doit être considérée comme le rejet de la demande en raison de l’inexistence d’un contrat de bail (consid. 2).

Les règles spéciales applicables aux baux d’habitation ou de locaux commerciaux s’appliquent aux choses dont l’usage est cédé avec l’habitation ou les locaux commerciaux, par exemple une place de stationnement ; il faut qu’il y ait un lien entre la chose principale et l’accessoire, c’est-à-dire d’une part que celui-ci serve fonctionnellement à l’habitation ou aux locaux commerciaux et, d’autre part, que l’usage en soit cédé en raison du bail portant sur l’objet principal ; la volonté des parties est à cet égard déterminante ; le juge doit rechercher la réelle et commune intention des parties, le cas échéant sur la base d’indices ; s’il n’y parvient pas, ou s’il constate qu’une partie n’a pas compris la volonté exprimée par l’autre à l’époque de la conclusion du contrat, il doit recourir à l’interprétation objective, en déterminant le sens que, d’après les règles de la bonne foi, chaque partie pouvait et devait raisonnablement prêter aux déclarations de l’autre ; en l’espèce, la cour cantonale s’est fondée sur une constatation de fait arbitraire pour établir la volonté réelle des parties, à savoir un état locatif mentionnant le nom du demandeur à côté des places de parc litigieuses et indiquant que le loyer de ces places était « inclus » ; seule une interprétation selon le principe de la confiance entre donc en ligne de compte ; celle-ci permet de déduire du comportement de la bailleresse que les places de parc étaient louées au demandeur, avec un loyer inclus dans ceux des appartements qu’il louait dans le même immeuble ; le recours du locataire est donc admis (consid. 4).

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TF 4A_451/2017 du 22 février 2018

Frais accessoires; désignation précise des frais accessoires; restitution des montants versés par erreur; art. 63 al. 1, 257a al. 2 CO

Il n’est pas arbitraire de considérer, comme l’a fait la cour cantonale, que les frais accessoires facturés aux locataires d’un même immeuble ne sont pas nécessairement identiques ; en l’espèce, les locataires avaient précédemment occupé un autre appartement dans le même immeuble et avaient conclu avec le bailleur une transaction portant sur les frais accessoires dus pour cet appartement ; cette seule circonstance ne suffit pas en tant que telle à admettre que les locataires connaissaient avec précision quels frais accessoires étaient à leur charge dans le nouveau bail, ce d’autant plus que le montant de l’acompte convenu pour l’appartement objet du premier bail était 15% supérieur à celui du second bail ; dans la mesure où les appartements étaient identiques, cette différence peut signifier que les frais accessoires n’étaient pas les mêmes ; en outre, entre la signature de la transaction et celle du nouveau bail, tant la bailleresse que la gérance avaient changé ; ce changement de parties peut également laisser penser que les frais accessoires des deux baux étaient différents ; par conséquent, il n’est pas arbitraire de retenir que les locataires ne connaissaient pas précisément les frais accessoires qui étaient à leur charge, de sorte que ceux-ci doivent être considérés comme compris dans le montant du loyer (consid. 4) ; les locataires ont donc payé indûment les acomptes ; le remboursement de ceux-ci doit être réclamé sur la base des règles sur l’enrichissement illégitime ; selon l’art. 63 al. 1 CO, celui qui a payé volontairement ce qu’il ne devait pas ne peut le répéter s’il ne prouve qu’il a payé en croyant, par erreur, qu’il devait ce qu’il a payé ; il n’est pas nécessaire que l’erreur soit excusable ; pour rechercher s’il y a erreur, les circonstances ne doivent pas être appréciées de façon trop stricte ; dans les relations d’affaires, il n’y a en principe jamais intention de donner, de sorte qu’il faut en principe retenir l’existence d’une erreur ; l’erreur doit porter sur la dette ; en l’occurrence, les locataires sont partis du principe que la bailleresse avait une prétention contractuelle contre eux en paiement des frais accessoires ; ils se trouvaient donc dans l’erreur au sujet de cette dette, qui, en réalité, n’était pas due ; si les locataires avaient su que les frais accessoires n’étaient pas dus et qu’ils les avaient néanmoins payés, ils ne se seraient pas trouvés dans l’erreur ; s’ils avaient simplement dû savoir que les frais accessoires n’étaient pas dus, mais ne le savaient en réalité pas, leur erreur est peut-être négligente et inexcusable, mais elle n’exclut pas pour autant une restitution des montants (consid. 5).

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TF 4A_655/2017 du 22 février 2018

Résiliation; diligence; congé anticipé pour manque d’égards envers les voisins; avertissement suffisamment précis; art. 257f al. 3 CO; 4 CC

La violation du devoir de diligence relative au congé anticipé de l’art. 257f al. 3 CO peut consister dans le non-respect du repos nocturne qui porte atteinte à la tranquillité des autres locataires ou en des dénonciations réitérées et non justifiées du comportement des voisins au bailleur ou à la police ; l’avertissement du bailleur doit indiquer précisément la violation qui est reprochée au locataire, pour que celui-ci puisse rectifier son comportement ; en l’espèce, l’injonction du bailleur à rétablir dans l’immeuble un climat serein, exempt de tout conflit ou altercation, précisée au demeurant par la mention de quelques comportements typiques, était suffisamment précise pour permettre au locataire de modifier son comportement, ce d’autant plus que l’avertissement a été suivi de deux autres avertissements, avec menace de résiliation du bail (consid. 3-4).

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TF 4A_647/2017 du 07 mars 2018

Résiliation; diligence; bail commercial; congé anticipé pour violation du devoir de diligence par le locataire; étendue de celui-ci; art. 257f al. 3 CO; 4 CC

Le congé anticipé fondé sur l’art. 257f al. 3 CO suppose que le locataire ait violé son devoir de diligence de manière persistante, de sorte que la poursuite des relations contractuelles n’est pas supportable pour le bailleur ; le juge dispose à cet égard d’un large pouvoir d’appréciation, que le Tribunal fédéral ne revoie qu’avec retenue ; en l’espèce, alors que le contrat ne l’y habilitait pas, la locataire a repeint la façade de l’immeuble litigieux jusqu’à hauteur du premier étage dans une teinte différente du reste du bâtiment, sans l’autorisation du bailleur ; cela constitue une atteinte au droit de propriété de celui-ci ; le devoir de diligence s’étend à toutes les installations à disposition du locataire comme l’ascenseur, les cages d’escaliers, les buanderies, etc. (consid. 3-4).

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TF 4A_560/2017 du 01 mars 2018

Résiliation; prolongation; bail commercial; congé rendant l’activité du locataire plus difficile; conforme aux règles de la bonne foi; refus d’accorder une prolongation de bail; art. 266a, 271, 271a, 272, 272b CO

Le congé donné par le bailleur, établissement de droit public offrant un encadrement socio-éducatif spécialisé pour des personnes handicapées, en vue de créer des places de résidence supplémentaires n’est pas contraire à la bonne foi ; la résiliation du bail rend certes l’activité du locataire, qui exerce dans les locaux litigieux la profession de physiothérapeute spécialisé dans le traitement des personnes handicapées, plus difficile mais ne la met pas pour autant en péril ; il n’y a pas de disproportion crasse des intérêts en présence dans la mesure où le bailleur agit au nom d’un intérêt public en créant des places de résidence supplémentaires et en étendant ses locaux administratifs pour ce faire (consid. 3).

Le juge apprécie librement s’il y a lieu d’accorder une prolongation de bail, en tenant compte du but de celle-ci, à savoir permettre au locataire de disposer de temps supplémentaire pour trouver de nouveaux locaux ou à tout le moins adoucir les conséquences pénibles de l’extinction du contrat selon les règles ordinaires ; en l’espèce, la cour cantonale n’a pas outrepassé son pouvoir d’appréciation en refusant toute prolongation ; d’une part, le locataire n’a pas effectué de recherches pour trouver un nouveau local alors même qu’il était assisté d’un avocat dès la début de la procédure et qu’il avait perdu en première instance déjà ; d’autre part, le bailleur a un intérêt à récupérer les locaux au plus vite pour y effectuer les travaux envisagés, qui empêchent le locataire de demeurer sur place ; même s’il est difficile pour le locataire en cause de trouver de nouveaux locaux compte tenu de son activité très spécifique, le but de la prolongation n’est pas de maintenir le plus longtemps possible le locataire dans la situation idéale dont il jouissait (consid. 4).

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TF 4A_368/2017 du 19 février 2018

Résiliation; prolongation; bail commercial; motivation du congé comme indice d’une résiliation contraire à la bonne foi; pesée des intérêts pour accorder une prolongation de bail; art. 266a, 271a al. 1 lit. b, 272 CO

Le congé ordinaire ne suppose pas l’existence d’un motif particulier ; sa validité n’est limitée que par les règles de la bonne foi ; le fait que la résiliation ait des conséquences pénibles pour le locataire n’est pris en considération que dans l’appréciation de l’octroi d’une prolongation du bail ; la motivation du congé n’est pas une condition de sa validité, mais doit être fournie sur demande du locataire ; une motivation lacunaire ou fausse n’implique pas nécessairement que le congé est contraire aux règles de la bonne foi, mais peut constituer un indice de l’absence d’intérêt digne de protection à mettre fin au bail ; le caractère abusif du congé sera retenu notamment lorsque le motif invoqué n’est qu’un prétexte alors que le motif réel n’est pas constatable ; les motifs du congé peuvent encore être invoqués ou précisés – comme en l’espèce – durant la procédure de première instance (consid. 4) ; l’art. 271a al. 1 lit. b CO prohibe le congé-pression, soit le fait de placer le locataire face à l’alternative d’accepter une modification défavorable ou de quitter les locaux ; un lien de causalité entre la résiliation et la volonté du bailleur d’imposer sa prétention en modification du contrat doit exister ; il appartient au locataire de prouver ce lien ; en l’espèce, la locataire n’est pas parvenue à établir ce lien de causalité (consid. 5).

Dans l’appréciation de l’octroi et de la durée d’une prolongation de bail, le juge doit faire une pesée des intérêts en présence et tenir compte de différents critères mentionnés à l’art. 272 al. 2 CO, dont la liste n’est toutefois pas exhaustive ; le Code n’indique pas quel poids doit être accordé à chacun de ces critères ; le juge dispose d’un large pouvoir d’appréciation, que le Tribunal fédéral ne contrôle qu’avec retenue ; en l’occurrence, la cour cantonale a à bon droit tenu compte des intérêts d’une société tierce, qui était liée à la société bailleresse en tant que celle-ci avait été mise sur pied pour permettre la reprise de ses activités ; savoir si le juge peut de manière générale tenir compte des intérêts d’une société tierce liée au bailleur peut en revanche demeurer indécis (consid. 6).

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TF 5A_833/2017 du 08 mars 2018

Poursuite; bail commercial; mainlevée provisoire de l’opposition; moyen libératoire tiré de la compensation; art. 82 LP; 120 ss, 258 ss CO; 177, 254 al. 1 CPC

Le bail à loyer vaut titre de mainlevée provisoire ; le poursuivi peut faire échec à la mainlevée en rendant vraisemblable sa libération ; il peut notamment se prévaloir de la compensation et doit alors établir, au degré de la vraisemblance, le principe, l’exigibilité et le montant de la créance compensante, laquelle doit par ailleurs être constatée par titre ; le dépôt d’une action en justice ou l’introduction d’une poursuite à l’encontre du poursuivant ne rend pas vraisemblable la créance opposée en compensation ; au titre de créance compensante, le locataire peut faire valoir que la chose louée est affectée de défauts qui justifient la réduction du loyer ou des dommages-intérêts ; le défaut peut trouver sa source non seulement dans la chose elle-même mais aussi dans le voisinage ou l’attitude de tiers, le bailleur ne répondant cependant pas de nuisances excessives et inévitables provoquées par un tiers à l’extérieur de l’immeuble ; le locataire doit alors agir en réparation contre le fauteur de troubles ; en l’espèce, la locataire n’a pas rendu vraisemblable sa créance en dommages-intérêts contre la bailleresse, si bien que la juridiction précédente a écarté sans arbitraire le moyen libératoire fondé sur la compensation (consid. 2).

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TF 4A_292/2017 du 29 janvier 2018

Procédure; décision revêtue de l’autorité de chose jugée; irrecevabilité de l’action subséquente en enrichissement illégitime; art. 41 ss, 62 ss CO; 59 al. 2 lit. e, 328 CPC

Lorsqu’une décision est revêtue de l’autorité de la chose jugée, elle est obligatoire pour les parties et pour les tribunaux et ne peut être remise en cause que par la voie de la révision ; une action en dommages-intérêts de la partie qui invoque les manœuvres dolosives de son adversaire qui ont conditionné le jugement est exclue, tout comme une action en enrichissement illégitime ; la partie doit passer par la voie de la révision pour mettre à néant le jugement en force, à défaut de quoi elle est censée s’accommoder de la décision rendue à son détriment ; en l’espèce, le locataire a payé par erreur un loyer à la régie au lieu de payer en mains de la bailleresse ; c’est par la voie de l’action en répétition de l’indu que le locataire doit agir pour récupérer l’argent auprès de la régie ; le jugement condamnant le locataire à verser le loyer à la bailleresse, qui est revêtu de l’autorité de la chose jugée, ne peut pas être remis en cause par une action en enrichissement illégitime (consid. 3).

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TF 4D_11/2018 du 05 mars 2018

Procédure; recours constitutionnel subsidiaire; grief de la protection contre l’arbitraire; art. 12 LJB/VD; 51 al. 1 lit. a, 74 al. 1 lit. a, 113, 116 LTF; 9 Cst.

Lorsque la contestation devant l’instance cantonale précédente ne portait que sur le montant des dépens à hauteur de CHF 4'500.-, elle ne peut faire l’objet que d’un recours constitutionnel subsidiaire ; dans ce cadre, le recourant qui invoque la protection contre l’arbitraire doit indiquer de façon précise en quoi la décision est entachée d’un vice grave indiscutable et ne peut pas se contenter d’exposer ses propres allégations et opinions ; en l’occurrence, la recourante ne reproche pas réellement à l’autorité précédente d’avoir commis une erreur certaine ou de s’être livrée à une appréciation juridique absolument insoutenable ; le recours est donc irrecevable (consid. 4-5).

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TF 4A_1/2018 du 19 février 2018

Procédure; constatations de fait devant le Tribunal fédéral; art. 105 al. 1 LTF

Le Tribunal fédéral ne peut compléter ou rectifier des constatations de fait que si celles-ci se révèlent manifestement inexactes ; le recourant est autorisé à attaquer des constatations de fait irrégulières si la correction du vice peut influer sur le sort de la cause ; il lui incombe d’indiquer de façon précise en quoi les constatations critiquées sont contraires au droit ou entachées d’une erreur indiscutable ; en l’espèce, la partie recourante ne fait pas une telle démonstration (consid. 5).

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Les Masters en droit de l'Université de Neuchâtel

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