En application de l’art. 269 CO, le loyer est abusif lorsqu’il permet au bailleur d’obtenir un rendement excessif de la chose louée. Est visé le rendement net des fonds propres investis, lequel correspond au rapport entre les revenus nets que procure la chose louée au bailleur, après déduction de toutes les charges, et les fonds propres investis (consid. 6.3).

La distinction entre coûts d’investissement et charges est essentielle dans le modèle du rendement net. Il convient alors de rechercher dans quelle proportion les fonds propres investis dans des travaux apportent une plus-value à la chose louée, respectivement servent à son entretien (consid. 6.6).

Le juge bénéficie d’un large pouvoir d’appréciation pour distinguer entre plus-value et entretien et peut notamment appliquer par analogie la présomption posée par l’art. 14 al. 1 OBLF ou recourir aux règles de l’équité (consid. 6.6).