Le bailleur qui résilie le bail pour des raisons économiques doit prouver que le loyer plus élevé qu’il souhaite demander à un nouveau locataire n’est pas abusif. Est abusif le congé donné par un bailleur qui ne dispose que d’une réserve de hausse insignifiante, mais en fait néanmoins usage afin de se débarrasser d’un locataire qui ne lui convient plus (c. 2). Une réserve de hausse de CHF 75.- par année est insignifiante (c. 5).

Lorsque le bailleur est propriétaire de plusieurs immeubles et que les pièces présentées pour démontrer les investissements pour des travaux d’entretien ne permettent pas de déterminer comment les fonds propres investis ont été ventilés entre les différents immeubles concernés, et partant si et dans quelle proportion les travaux effectués sur l’immeuble abritant le locataire ont été financés par des fonds propres, les investissements allégués par le bailleur ne sauraient être intégrés dans le calcul de rendement (c. 3.2.2).

Les frais consentis pour l’entretien extraordinaire (remplacement d’installations telles que chaudière, ascenseur, toiture, prise d’eau) doivent être répartis sur plusieurs exercices en fonction de la durée de vie des installations concernées. La quote-part correspondante est intégrée chaque année dans les charges d’entretien jusqu’à amortissement complet. Pour pouvoir ventiler sur plusieurs années ces travaux, il faut connaître précisément les travaux accomplis et examiner au cas par cas la durée de vie des installations remplacées. Si les pièces présentées par le bailleur ne le permettent pas, les frais allégués par le bailleur ne peuvent pas être intégrés dans le calcul de rendement (c. 3.2.3).

Il s’agit d’examiner le bien-fondé des motifs du congé au moment où il a été donné, de sorte que cet instant constitue la date déterminante pour le calcul de rendement. Un état locatif postérieur à la date du congé ne saurait entrer en ligne de compte (c. 4).

Le fait que les pièces présentées permettent de conclure que le loyer pourrait être augmenté d’un montant minime mais que ce calcul de rendement ne tient pas compte de la valeur d’acquisition de l’immeuble ni des dépenses occasionnées par des travaux importants entrepris - puisque le bailleur n’a pas donné le moindre renseignement sur l’acquisition de l’immeuble et a produit des pièces insuffisantes pour intégrer les travaux dans le calcul de rendement - ne permet pas de conclure qu’un loyer plus élevé serait admissible. Cela reviendrait à réduire les exigences de preuve en se contentant d’une vraisemblance plus ou moins grande que la bailleresse soit en droit d’obtenir une augmentation de loyer non abusive, ce qui n’est pas admissible (c. 5).

Le bailleur doit demander en temps utile auprès d’autres bailleurs les pièces nécessaires pour procéder au calcul du loyer usuel. Le fait que les autres bailleurs interpellés n’ont mis à disposition les pièces demandées qu’après la fin de la procédure devant le tribunal de première instance n’en fait pas des pièces nouvelles admissibles en appel au sens de l’art. 317 CPC (c. 6).