En l’occurrence, le locataire a convenu avec la bailleresse qu’il procédera à ses frais à des travaux sur l’objet loué et qu’en contrepartie, pour lui permettre un amortissement des coûts des travaux, le loyer sera inférieur au loyer du marché.

Etant donné que le locataire a pu procéder à l’amortissement de ses investissements et qu’il a sous-loué les locaux au prix du marché, tout en bénéficiant toujours d’un loyer de faveur, une résiliation du bail par la bailleresse afin de relouer les locaux et de profiter directement de leur valeur locative complète, sans la partager avec un intermédiaire, est un motif compatible avec l’art. 271 al. 1 CO. Le fait que le locataire soit d’accord de verser un loyer conforme au prix du marché n’y change rien, étant donné qu’à ces conditions, le maintien du bail ne présente aucun intérêt pour lui (c. 2).

Le fait que le locataire ait conclu un contrat de sous-location d’une durée supérieure au contrat de bail principal ne justifie pas une prolongation du bail, car en concluant un tel sous-bail, le locataire prend consciemment le risque de s’exposer à des prétentions en dommage-intérêts de la part du sous-locataire en cas de résiliation du bail principal (c. 3).