Le besoin propre et urgent lors du transfert du bail (art. 261 al. 2 let. a et 271a al. 3 let. a CO) influe directement sur la validité de la résiliation et ne suppose pas de pesée entre les intérêts du nouveau bailleur et du locataire, comme c’est le cas pour statuer sur la prolongation du bail (art. 272 al. 2 let. d CO) (c. 5.2.1). Cependant, même si le besoin propre et urgent du nouveau propriétaire est établi et que la résiliation anticipée du bail est donc justifiée, l’autorité compétente doit encore statuer d’office sur la prolongation du bail (c. 5.3).

Lorsqu’une personne morale acquiert des locaux commerciaux, celle-ci justifie en tout cas d’un besoin propre si elle entend utiliser elle-même les locaux pour son activité économique à ses risques et profits, conformément à son but social (c. 5.2.2.2).

Lorsque l’utilisation des locaux par le nouveau propriétaire présuppose de grandes transformations, voire même la démolition et la reconstruction du bâtiment, l’urgence dépend de l’état d’avancement de son projet de transformation : il n’est pas nécessaire que ce projet ait déjà été autorisé par les autorités administratives, mais il doit être susceptible d’obtenir leur autorisation (c. 5.2.3).