Lorsque les parties, comme en l’espèce, conviennent à la conclusion du bail d’une augmentation de loyer prédéterminée qui doit prendre effet après la fin du contrôle étatique des loyers, il s’agit d’une clause d’échelonnement (c. 2.1) ; lorsque le bail est de durée inférieure à trois ans, la clause d’échelonnement est nulle ; le juge peut cependant compléter le contrat en fixant sa durée minimale à trois ans en fonction de la volonté hypothétique des parties ; la nullité de la clause d’échelonnement peut être constatée en tout temps, sauf abus de droit (c. 2.2).

Le locataire doit apporter la preuve de la réception du courrier relatif à sa demande de diminution de loyer par le bailleur lorsque la date de réception est contestée ; en l’espèce, la preuve n’est pas rapportée car tardive, les locataires n’ayant produit qu’en appel le « suivi des envois » de la Poste ; lorsque la demande en réduction de loyer a été reçue tardivement par le bailleur, elle prend effet pour le prochain terme pertinent, par application analogique de l’art. 266a al. 2 CO ; en cas de report de l’entrée en vigueur de la baisse, le calcul de rendement doit être effectué en date du dernier jour où le locataire devait poster sa demande de baisse pour qu’elle parvienne en temps utile au bailleur ; en l’occurrence, la baisse est reportée au 1er mars 2013 – au lieu du 1er mars 2012 –, le calcul de rendement doit être fait à fin novembre 2012 (c. 3).