Le besoin du propriétaire est urgent lorsqu’on ne peut pas, pour des raisons économiques ou pour d’autres raisons (par exemple personnelles), exiger de lui qu’il renonce à utiliser l’habitation ou le local commercial loué ; ce besoin doit être réel, immédiat et actuel ; tel n’est pas le cas en l’espèce, l’exploitation des locaux litigieux, au moment de la résiliation, étant envisageable dans le futur mais pas actuel (c. 2.4).

Une résiliation pour justes motifs au sens de l’art. 266g CO suppose des circonstances d’une gravité exceptionnelle qui n’étaient pas connues ni prévisibles au moment de la conclusion du contrat et qui ne résultent pas d’une faute de la partie qui s’en prévaut ; la partie doit en outre résilier le bail dès la survenance du juste motif (c. 2.5).