Un congé ordinaire ne suppose pas l’existence d’un motif, même s’il entraîne des conséquences pénibles pour le locataire ; la possibilité du nouveau propriétaire de résilier de manière anticipée en cas de besoin propre urgent n’empêche pas une résiliation ordinaire ; la seule limite à la liberté de résilier a trait aux règles de la bonne foi ; le congé ordinaire du bailleur pour pouvoir occuper lui-même les locaux n’est annulable que s’il est incompatible avec les règles de la bonne foi ; le besoin du bailleur d’occuper lui-même les locaux se rapproche beaucoup de la notion de besoin propre et urgent du bailleur lui-même ou de l’un de ses proches parents ou alliés des art. 261 al. 2 let. a, 271a al. 3 let. a et 272 al. 2 let. d CO ; lorsqu’il faut examiner si la résiliation ordinaire du bailleur viole les règles de la bonne foi, on peut appliquer les principes dégagés par la jurisprudence dans ces trois contextes sur la notion de besoin propre et urgent ; ainsi, lorsque le bailleur de locaux commerciaux est une personne morale qui entend utiliser elle-même les locaux pour son activité économique à ses risques et profits et conformément à son but social, il faut admettre l’existence d’un besoin propre, peu importe que, comme en l’espèce, cela nécessite au préalable de transformer le bâtiment, voire de le démolir et d’en construire un nouveau ; peu importe également que le bailleur puisse trouver d’autres locaux, puisqu’il a un intérêt évident à pouvoir occuper personnellement les locaux qu’il a acquis plutôt que de devoir chercher à en louer d’autres ailleurs (c. 3-4).