Selon la jurisprudence, l’art. 270 al. 1 CO prévoit trois conditions formelles alternatives permettant de contester le loyer initial (contrainte personnelle ou familiale, situation de pénurie ou augmentation sensible du loyer) (c. 4).

Pour déterminer si le loyer initial est abusif, le critère du rendement net excessif l’emporte sur celui des loyers usuels du quartier, sauf en cas d’immeubles anciens, c’est-à-dire construits ou acquis il y a plusieurs décennies ; la hiérarchie des critères absolus est alors inversée ; tel est le cas en l’espèce, l’immeuble datant de 1929 et étant resté en mains du même propriétaire depuis cette date (c. 5.1).

D’après la jurisprudence, le locataire supporte le fardeau de la preuve des loyers usuels du quartier en cas d’action en contestation du loyer initial d’un logement situé dans un immeuble ancien ; lorsque le loyer initial a été augmenté de 10% au moins, le loyer convenu est présumé abusif et il incombe au bailleur d’apporter des contre-preuves fondées sur des éléments comparatifs ; en revanche, lorsque, comme en l’espèce, le loyer initial est le même que le loyer payé précédemment, il ne saurait être présumé abusif sur la base de statistiques générales, cantonales ou communales ; en outre, le bailleur n’a pas à collaborer à l’administration des preuves puisqu’il ne dispose pas lui-même des éléments de comparaison ; en l’espèce, la cour cantonale a violé le droit fédéral en faisant supporter l’échec de la preuve au bailleur (c. 5.2-5.3).