Une hausse de loyer n’est pas abusive lorsqu’elle est justifiée par des prestations supplémentaires du bailleur, notamment en raison d’investissements à plus-value ou d’importantes réparations qui sont considérées de 50 à 70% comme des investissements créant des plus-values ; les premiers supposent l’existence de travaux et installations nouvelles qui accroissent la valeur de la chose louée, en améliorent la qualité, l’adaptent au goût du jour, en procurant au locataire un meilleur confort ; seule la part des investissements qui excède le coût de rétablissement ou de maintien de l’état initial de la chose louée est considérée comme prestation supplémentaire ; quant aux importantes réparations créant des plus-values, il s’agit de travaux extraordinaires qui dépassent les réparations habituelles et l’entretien courant d’un point de vue quantitatif, qui concernent simultanément plusieurs parties essentielles de l’immeuble et qui génèrent un coût considérable en comparaison de l’état locatif de l’immeuble ; les travaux qui ne correspondent qu’à de l’entretien différé et qui ne comportent aucun élément de plus-value ne peuvent pas justifier une hausse de loyer ; la règle selon laquelle les frais causés par ces importantes réparations constituent à raison de 50 à 70% des investissements à plus-values vise un but de simplification et d’incitation ; cette présomption est réfragable, mais ne doit être écartée que lorsqu’il est aisé de distinguer la part qui donne lieu à plus-value (c. 3).