Lorsque la formule officielle de notification du loyer initial n’est pas communiquée au locataire à la conclusion du bail ou dans les 30 jours qui suivent la remise de la chose louée, le loyer fixé est nul ; l’ignorance du locataire quant à l’obligation du bailleur d’utiliser le formulaire officiel est présumée ; il appartient au bailleur de prouver, s’il y a contestation, la remise du formulaire ; le locataire peut agir en fixation du loyer initial et en restitution du trop-perçu dans l’année qui suit la connaissance du droit de répétition ; cela suppose que le locataire sache – et non aurait pu ou dû savoir – que l’absence de formule officielle entraîne la nullité du loyer initial, que le loyer versé était trop élevé et qu’il était donc abusif ; même si le locataire a invoqué la nullité partielle en temps utile, l’abus manifeste de droit doit être réservé ; il faut bien distinguer les deux étapes de raisonnement lors de l’examen de la nullité du loyer initial : lorsque le bailleur a soulevé l’exception de prescription à l’action en enrichissement illégitime, il faut examiner si le délai d’un an dans lequel le locataire doit agir en nullité a été respecté puis, lorsque ce délai est respecté, déterminer si le locataire commet un abus de droit en invoquant la nullité ; en l’espèce, la Cour cantonale n’a pas constaté en fait si les locataires, qui ont ouvert action le 24 avril 2013, ont eu une connaissance effective de la nullité du loyer initial avant ou après le 24 avril 2012 ; la cause doit donc lui être renvoyée pour qu’elle examine cette question (c. 3).

Une transaction judiciaire passée en cours de procédure, soit directement devant le juge, soit hors de sa présence mais pour lui être remise, est revêtue de l’autorité de chose jugée ; son invalidité peut être invoquée, notamment pour vices du consentement, par la voie de la révision ; tel n’a pas été le cas en l’espèce ; quant à la question de l’autorité de chose jugée, celle-ci s’applique au dispositif de la transaction mais il faut à cet égard examiner sur quoi les parties se sont prononcées ; en l’espèce, la première procédure a porté sur une réduction de loyer en raison de la baisse du taux hypothécaire de référence et de l’indice suisse des prix à la consommation ; la seconde procédure concerne la diminution du loyer en raison de la nullité du loyer initial ; force est donc de constater que les prétentions matérielles ne sont pas les mêmes (c. 4).