Annulation du congé. Congé examiné survenu avant l’échéance du délai de protection. Précisions relatives au fait que le bailleur doit succomber dans une large mesure selon l’art. 271a al. 1 let. e ch. 1 CO.

Déterminer si le bailleur a succombé dans une large mesure ne peut pas, selon la doctrine, reposer uniquement sur le pourcentage du montant des conclusions pour lesquelles le bailleur n’a pas obtenu gain de cause, mais doit tenir compte de l’importance objective et subjective du litige concret, du comportement des parties avant la procédure et de leurs possibilités d’évaluer l’issue du procès (c. 3.3).

En l’espèce, la question centrale de la procédure judiciaire précédente concernait l’existence du contrat de bail et non les éventuelles créances en dommages-intérêts en découlant. Une comparaison purement quantitative entre, d’une part, les conclusions pour lesquelles le bailleur a obtenu gain de cause ou a succombé et, d’autre part, la valeur litigieuse totale n’est donc pas pertinente. L’existence du contrat de bail ayant été admise dans la procédure judiciaire précédente, le bailleur a succombé dans une large mesure (c. 3.4). Le caractère abusif du congé est admis, le bailleur n’ayant pas pu établir un besoin urgent ou de justes motifs (c. 3.5).