En principe, les héritiers sont des consorts matériels nécessaires dans la mesure où ils sont titulaires ensemble d’un seul et même droit sur chacun des biens de la succession ; selon la jurisprudence, chacun d’eux a cependant qualité pour agir seul en annulation de la résiliation du bail lorsque son ou ses cohéritiers refusent d’agir, pour autant que ceux-ci soient assignés en justice à côté du bailleur ; la jurisprudence a toutefois restreint les droits des héritiers en cas de décès du locataire, la protection des art. 271 ss CO n’étant conférée qu’aux membres de la famille qui habitaient le logement en cause à titre principal avec le défunt et qui succèdent à celui-ci ; en l’espèce, sur les trois enfants de la locataire défunte, seul l’un d’eux occupait l’appartement ; celui-ci a donc qualité pour agir en annulation du congé, l’ensemble des cohéritiers étant au demeurant partie au procès, d’un côté ou de l’autre ; en revanche, l’action en contestation du congé intentée par l’autre fils de la défunte, qui n’habitait pas le logement litigieux, doit être rejetée (consid. 3).

En principe, le bailleur est libre de résilier le bail, notamment pour effectuer des travaux ; la seule limite à la liberté contractuelle de résilier découle des règles de la bonne foi ; pour pouvoir examiner si le congé ordinaire contrevient ou non aux règles de la bonne foi, il faut déterminer quel est le motif de congé invoqué par le bailleur dans l’avis de résiliation ; le bailleur est lié par le motif de congé indiqué à l’appui de la résiliation et ne peut pas lui substituer par la suite un autre motif qui lui serait plus favorable ; des précisions sur le motif indiqué dans l’avis peuvent en revanche toujours être apportées en complément au cours de la procédure ; en l’espèce, le bailleur est lié par le motif avancé dans l’avis de résiliation, à savoir sa volonté d’effectuer des travaux de rénovation compte tenu de la vétusté de l’appartement ; il ne peut pas, devant le Tribunal fédéral, changer le motif ; les juridictions cantonales ont déterminé les travaux à effectuer et considéré que la présence du locataire était incompatible avec ces travaux ; elles n’ont en revanche pas instruit la question de la nécessité et de l’urgence desdits travaux, étant précisé que le locataire est une personne âgée qui se contente de l’état actuel de ses sanitaires et de sa cuisine et que d’autres appartements de l’immeuble n’ont toujours pas été rénovés ; le recours doit donc être admis et la cause renvoyée aux autorités précédentes pour complément d’instruction (consid. 5).