Les frais accessoires ne sont à la charge du locataire que si cela a été convenu spécialement, les parties devant détailler les postes effectifs, sans quoi ils sont compris dans le loyer ; le contrat doit donc décrire de manière claire, précise et détaillée les frais accessoires visés, de sorte que le locataire puisse comprendre facilement quels sont les postes qui lui seront facturés en plus du loyer ; les frais liés à un système de climatisation sont des frais accessoires au sens de l’art. 257b al. 1 CO ; en l’espèce, le litige porte sur les frais de consommation de gaz pour l’utilisation d’une climatisation dans les locaux loués sur la période de 2008 à 2011 ; le contrat est clair quant à la répartition des frais accessoires litigieux, dans la mesure où il indique que le locataire doit payer l’énergie nécessaire à faire fonctionner les systèmes de refroidissement d’air et de ventilation (consid. 3-4).