Il découle du droit d’être entendu que, lorsqu’une partie est amenée à introduire des nova du seul fait que l’autre partie en a elle-même introduit un, le tribunal peut fonder son jugement sur ces faits nouveaux, sans violation de l’art. 229 al. 1 CPC (consid. 2).

L’art. 266g CO permet à une partie de résilier le bail à n’importe quel moment, en observant le délai de congé légal, si l’exécution du contrat lui devient intolérable pour de justes motifs ; les circonstances constitutives d’un juste motif doivent rendre la continuation du bail jusqu’à son terme intolérable non seulement selon une appréciation objective, mais aussi subjective ; en outre, ces circonstances ne doivent être ni connues, ni prévisibles lors de la conclusion du contrat ; pour dire s’il existe de justes motifs, le juge doit appliquer les règles du droit et de l’équité ; le Tribunal fédéral ne revoit l’appréciation cantonale qu’avec réserve ; en l’espèce, la locataire a résilié le bail au motif que l’autorisation de réaffectation et de transformation des locaux loués lui avait été refusée par l’autorité administrative ; certes, les parties ne peuvent jamais partir du principe qu’une telle autorisation sera délivrée, si bien que l’absence d’obtention de l’autorisation ne peut jamais être considérée comme totalement imprévisible ; toutefois, les parties ont estimé, lors de la conclusion du contrat, que l’obtention de l’autorisation n’était pas problématique ; à défaut, elles auraient conclu le contrat sous condition ; la validité du congé n’est donc pas contestable (consid. 3).

Selon l’art. 266g al. 2 CO, le juge statue sur les conséquences pécuniaires du congé anticipé, en fonction des circonstances d’espèce ; l’auteur de la résiliation ne doit dédommager l’autre que si cela apparaît équitable, la situation financière des parties au moment du jugement ayant à cet égard une importance primordiale ; l’existence d’une faute de la partie à indemniser peut conduire à réduire ou à nier toute responsabilité ; le fait que les parties n’aient pas respecté leur devoir de diminuer le dommage peut également être pris en compte pour réduire l’indemnité ; en l’espèce, une indemnité correspondant à un mois de loyer est conforme au droit fédéral (consid. 4).