Une résiliation ordinaire ne nécessite pas la mention de motifs particuliers de résiliation de la part du bailleur. Seule la contravention aux règles de la bonne foi selon l’art. 271 al. 1 CO permet d’annuler un tel congé. Une violation du principe de la bonne foi est admise si le motif invoqué est un alibi et que la raison véritable ne peut pas être constatée (c. 2.1).

Le congé est annulable lorsque le locataire fait valoir de bonne foi des prétentions découlant du bail (art. 271a al. 1 let. a CO), notamment le droit de sous-louer tout ou partie de la chose avec le consentement du bailleur (art. 262 al. 1 CO). Il faut toutefois que le locataire soit effectivement autorisé à sous-louer, ce qui requiert que le locataire ait l’intention d’utiliser à nouveau l’objet dans un futur prévisible. Il faut appliquer la règle relativement strictement, une possibilité vague ne suffit pas (c. 2.2.1).

Le locataire supporte le fardeau de la preuve du fait que le congé contrevient aux règles de la bonne foi, notamment du fait qu’il veut réutiliser l’objet lui-même dans le futur (c. 2.2.2).

Le fait d’avoir sous-loué l’objet sans consentement préalable du bailleur peut en principe justifier une résiliation ordinaire du contrat si elle entraîne une rupture du rapport de confiance entre les parties, la seule limite étant les règles de la bonne foi. Les conditions sont beaucoup moins exigeantes qu’une résiliation extraordinaire (c. 2.2.2). Sous réserve de l’interdiction de l’abus de droit, la loi ne fixe pas de délai pour alléguer des motifs de résiliation ordinaire : de nouveaux faits et moyens de preuve peuvent être apportés jusqu’aux délibérations (art. 229 al. 3 et art. 247 al. 2 let. a en relation avec l’art. 232 al. 2 let. c CPC) (c. 2.3).