Le Tribunal fédéral rappelle avant tout que le congé pour justes motifs (qui autorise une partie à résilier le bail à n'importe quel moment, en observant le délai de congé légal, si l'exécution du contrat lui devient intolérable) est subsidiaire par rapport aux autres congés extraordinaires prévus par la loi, notamment celui de l'art. 257f al. 3 CO.

Pour dire s'il existe de justes motifs, le juge doit appliquer les règles du droit et de l'équité et doit donc prendre en considération tous les éléments du cas particulier.

Il note ensuite que lorsque l'état de fait présenté par le bailleur à l'appui d'un congé correspond d'un point de vue juridique à un autre motif de résiliation extraordinaire que celui qu'il a invoqué, cette erreur de qualification ne doit pas lui nuire et le juge peut procéder à la rectification nécessaire.

Peuvent constituer de justes motifs que des circonstances d'une gravité exceptionnelle, qui n'étaient pas connues ni prévisibles lors de la conclusion du contrat et qui ne résultent pas d'une faute de la partie qui s'en prévaut. Ces circonstances doivent rendre la poursuite du bail jusqu'à son terme objectivement intolérable ; une intolérance ressentie de manière purement subjective ne suffit pas, même si la manière dont la situation est perçue par la partie qui donne le congé n'est toutefois pas dénuée de pertinence. Ainsi, la partie doit résilier immédiatement le bail après la survenance du juste motif, faute de quoi elle montre par son attitude que celui-ci ne lui rend pas insupportable la continuation du contrat.

En l’occurrence, la partie bailleresse a résilié le bail avec un préavis de 7 mois alors que le délai légal est limité à trois mois si bien que le Tribunal fédéral a retenu que la bailleresse était prête à poursuivre le contrat pendant une telle durée, plus longue que nécessaire : ce faisant, elle a démontré, par sa propre attitude, qu'elle ne considérait pas l'exécution du bail comme intolérable.