Les loyers ne sont en règle générale pas abusifs s'ils sont justifiés par des hausses de coûts ou par des prestations supplémentaires du bailleur. On entend par prestations supplémentaires les investissements qui aboutissent à des améliorations créant des plus-values, l'agrandissement de la chose louée ainsi que les prestations accessoires supplémentaires. En règle générale, les frais causés par d'importantes réparations sont considérés, à raison de 50 à 70%, comme des investissements créant des plus-values.

Les importantes réparations se distinguent des réparations habituelles et de l'entretien courant d'un point de vue essentiellement quantitatif. Elles touchent de nombreuses parties de l'immeuble et génèrent un coût considérable par comparaison avec l'état locatif de l'immeuble.

S’agissant d’une présomption qui peut être renversée, le bailleur peut établir que la part des frais donnant lieu à plus-value est supérieure à 70%, tandis que le locataire peut établir que cette part est inférieure à 50%. Cependant, l’on ne saurait ignorer purement et simplement la présomption et s'efforcer à tout prix de parvenir à une détermination concrète de la part à plus-value.