Le TF commence par rappeler qu’en matière de prescription d’une prétention en répétition d’acomptes de charges ou frais accessoires, l’on retient qu’avant la présentation du décompte de charges (comprenant la présentation du solde) et son acceptation par l'autre partie, l'erreur doit être corrigée selon les règles contractuelles, de sorte que le délai de prescription est de cinq ans ; après l'établissement du décompte et son acceptation, la correction du décompte et la prétention en découlant se fait sur la base des dispositions en matière d'enrichissement illégitime, de sorte que le délai (relatif) est d'une année.

L'action pour cause d'enrichissement illégitime se prescrit par un an à compter du jour où la partie lésée a eu connaissance de son droit de répétition et, dans tous les cas, par dix ans dès la naissance de ce droit. La connaissance propre à faire courir le délai annal existe lorsque le créancier a acquis un tel degré de certitude sur les faits qui fondent son droit à répétition que l'on peut dire, selon les règles de la bonne foi, qu'il n'a plus de raison ou n'a plus de possibilité de recueillir d’avantage d'informations supplémentaires et qu'il dispose de suffisamment d'éléments pour ouvrir action, de telle sorte qu'on peut raisonnablement attendre de lui qu'il le fasse. La certitude relative au droit de répétition suppose la connaissance de l'étendue approximative de l'atteinte au patrimoine, de l'absence de cause du déplacement patrimonial et de la personne de l'enrichi.

La recourante est enfin d'avis que la locataire n'est pas fondée à obtenir la restitution des charges payées, l'une des conditions d'application de l'art. 62 CO n'étant pas réalisée. Elle soutient en effet qu'elle ne se trouve pas enrichie par les prestations versées par l'intimée, puisque d'autres locataires de l'immeuble ont payé moins de charges ; le décompte total des charges et frais serait ainsi « juste et incontestable dans sa globalité ».

La critique de la recourante est sans consistance.