En relation avec le fondement de la créance, l’instance précédente n’a pas violé le droit fédéral en reconnaissant que les parties ont accepté, en vertu d’une charge de droit public fondée sur la LFAIE, la validité de la cession de l’usage d’appartements appartenant à des propriétaires étrangers à la société hôtelière locataire, étant précisé que les conditions applicables correspondaient au modèle de contrat de bail déclaré obligatoire par l’inspectorat du registre foncier (c. 4.1.3).

En vertu de la jurisprudence fédérale prévoyant que le bailleur ne doit pas être désavantagé en cas d’usage prolongé de la chose louée par le locataire après la fin du contrat, l’utilisation prolongée des locaux après la fin du contrat de bail peut être qualifiée de rapport analogue à un contrat de bail (c. 4.1.4).

L’instance précédente n’a pas violé le droit fédéral en déterminant, sur la base d’une expertise, le montant du loyer pour la période soumise au contrat de bail ; elle n’a en particulier pas constaté l’état de fait de manière arbitraire (c. 4.2.1 et 4.2.2). Pour la période soumise au rapport analogue à un contrat de bail, l’utilisateur doit payer une compensation pour l’usage effectif de la chose qui correspond à ce qu’il paierait s’il y avait un rapport de bail (c. 4.2.3 et 4.2.4).

L’art. 736 CC n’est pas applicable à une charge de droit public LFAIE. En l’espèce, l’instance précédente n’a pas violé le droit fédéral en reconnaissant que la demande reconventionnelle n’avait pas de fondement (c. 5).