Un défaut à la chose louée existe lorsque celle-ci ne présente pas une qualité que le bailleur avait promise ou lorsqu’elle n’est pas dotée d’une qualité que le locataire pouvait légitimement attendre. Pour justifier une réduction de loyer, l’usage de la chose doit être en principe réduit de 5 % au moins, pourcentage qui peut cependant baisser à 2 % lorsqu’il s’agit d’un défaut permanent.

On rappelle par ailleurs que dans l’hypothèse où il y a lieu de procéder à la réduction d’un loyer indexé, suite à des défauts, il convient tout d’abord d’établir le montant du loyer, à savoir adapter le loyer mentionné dans le contrat à l’indice de référence (première étape) et, ensuite, de déterminer le pourcentage de réduction (deuxième étape).

Contrairement à ce qu’a ici soutenu la recourante, le défaut n’a pas, pour ouvrir le droit à la réduction du loyer, à constituer un empêchement de l’usage de la chose louée.

Voir également 4A_31/2012 et 4A_33/2012 dans le même sens.