En matière de contestation du loyer initial, le critère absolu du rendement net a la priorité sur celui des loyers du quartier, à moins que l’immeuble ne soit ancien, c’est-à-dire que sa construction ou sa dernière acquisition soit de trente ans au moins au moment du début du bail ; la question de savoir si un partage successoral peut être assimilé à une aliénation n’a pas clairement été tranchée par la jurisprudence ; en l’espèce, l’immeuble a été acquis par partage successoral en 2008 ; la cour cantonale a appliqué le critère du rendement net et s’est à cet égard fondée, à l’instar des premiers juges, sur la valeur que les héritiers avaient attribuée à l’immeuble dans le cadre de la convention de partage successoral, sous déduction de la dette hypothécaire qui le grevait ; par surabondance, la cour a aussi examiné le résultat obtenu sur la base d’un calcul fondé sur la valeur vénale de l’immeuble estimée par la banque au moment du partage successoral ; or, dans les deux cas, le loyer initial convenu était abusif (consid. 3-4).