Au regard de l’art. 271 al. 1 CO, le bailleur, qu’il soit une personne physique ou morale, peut légitimement motiver la résiliation pour un besoin personnel ou par l’intention d’attribuer les locaux loués à un tiers (p.ex. ami, relation d’affaires, employé) (consid. 3.1).

Si le congé est annulable en vertu de l’art. 271a al. 1 let. d ou e CO, seul un besoin urgent du bailleur ou de proches parents ou alliés peut entrer en considération (art. 271a al. 3 let. a CO). Une société anonyme – faute de famille – ne peut dès lors obtenir une telle dérogation. En matière de prolongation, le besoin personnel d’un actionnaire de la société bailleresse est pris en considération, mais dans une moindre mesure par rapport à la situation où le bailleur est une personne physique (consid. 3.2).