La résiliation d’un bail d’habitation ou de locaux commerciaux est annulable lorsqu’elle contrevient aux règles de la bonne foi : le locataire est ainsi protégé contre le congé purement chicanier qui ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection, et dont le motif n’est qu’un prétexte. Il l’est aussi en cas de disproportion grossière des intérêts en présence et lorsque le bailleur use de son droit de manière inutilement rigoureuse ou adopte une attitude contradictoire.

Selon le catalogue de l’art. 271a CO, l’on retient également l’annulation du congé lorsque celui-ci est donné par le bailleur dans les trois ans à compter de la fin d’une procédure judiciaire ou de conciliation, si le bailleur a alors conclu une transaction ou s’est entendu de toute autre manière avec le locataire. Est également protégé à cet égard le locataire qui peut prouver par des écrits qu’il s’est entendu avec le bailleur, en dehors d’une procédure judiciaire ou de conciliation, sur une prétention relative au bail. Cela suppose alors que les parties se soient trouvées en litige et qu’elles aient abouti à une solution amiable par suite de concessions du bailleur.

On rappellera enfin que la validité d’un congé doit être appréciée en fonction des circonstances présentes au moment de cette manifestation de volonté et qu’élucider le motif d’un congé relève de la constatation des faits.