Chaque partie est en principe libre de résilier le bail pour la prochaine échéance contractuelle, dans la limite de la bonne foi (art. 271 s. CO) (consid. 4). En vertu de l’art. 271a al. 3 let. a CO, le congé est présumé être contraire à la bonne foi lorsqu’il est donné dans les trois ans après la fin d’une procédure judiciaire, sauf si le bailleur établi que lui-même ou un de ses proches ont un besoin propre et urgent d’utiliser les locaux. L’existence du besoin propre et urgent, et donc la validité du congé, s’apprécie au moment de la résiliation (consid. 5.1-5.2).

Le besoin est propre lorsqu’il est nécessaire pour le bailleur lui-même ou l’un de ses proches. Il doit par ailleurs être temporellement et matériellement urgent. Temporellement, le besoin doit être immédiat. Dans le cas d’une résiliation fondée sur l’art. 271a al. 3 let. a CO, tel est le cas lorsque le besoin est susceptible de se concrétiser entre la date indiquée dans la résiliation et la date pour laquelle une résiliation est possible après la fin du délai de trois ans de l’art. 271a al. 1 let. e CO. Le besoin doit en outre être actuel, de sorte qu’un besoin futur, simplement possible, ne suffit pas. Matériellement, le besoin est urgent s’il est réel, soit que les motifs invoqués revêtent objectivement une certaine importance et qu’on ne peut raisonnablement attendre du bailleur qu’il renonce à utiliser les locaux loués. Lorsqu’un besoin propre et urgent du bailleur est admis, une prolongation du bail n’est pas forcément exclue (consid. 5.3).

En l’espèce, le fait pour la bailleresse d’avoir dû résilier le bail 11 mois avant la nécessité de pouvoir disposer de son logement, en raison de la possibilité de résilier le bail qu’une fois par année, ne permet pas de nier le caractère immédiat de son besoin. Ce fait doit par contre être pris en considération dans le cadre de l’examen de la prolongation du bail (consid. 5.2.2).

La prolongation du bail (art. 272 CO) n’a de sens que si le report du congé permet d’espérer une atténuation des conséquences pénibles qu’entraînerait ce congé et laisse prévoir qu’un déménagement ultérieur présenterait moins d’inconvénients pour le locataire, lequel ne saurait, en revanche, invoquer les conséquences nécessairement liées à la résiliation du bail en tant que telle (consid. 6.1). Le besoin propre du bailleur doit être pris en compte dans la pesée des intérêts (consid. 5).