En vertu de l’art. 23 CO, le contrat n’oblige pas celle des parties qui, au moment de conclure, était dans une erreur subjectivement et objectivement essentielle. Tel est notamment le cas lorsque l’erreur porte sur un fait que la loyauté commerciale permettait de considérer comme un élément nécessaire du contrat (art. 24 al. 1 ch. 4 CO). Une invalidation partielle du contrat est possible lorsque la prestation affectée du vice est divisible et que l’on peut admettre que les deux parties auraient conclu le contrat avec une prestation réadaptée pour tenir compte de ce vice (consid. 2.1.1 et 2.1.3).

En matière de bail à loyer, la surface à louer est un élément d’appréciation important pour décider ou non de conclure un contrat de bail à un certain loyer. Bien qu’une marge d’erreur puisse être admise, une différence supérieure à 10% constitue une erreur essentielle (consid. 2.1.2).

En l’espèce, une différence de surface de 4,15% a été jugée comme une erreur objectivement essentielle. En effet, entre deux logements de surface et de loyer différents, les locataires ont pris l’appartement correspondant au loyer le plus élevé pour avoir le plus grand logement, de sorte que le motif de leur choix était parfaitement reconnaissable pour la bailleresse. La surface louée, en tant que critère déterminant pour fixer le loyer, était donc un fait que la loyauté commerciale permettait objectivement de considérer comme un élément nécessaire du contrat (consid. 2.3).