Lorsque l’usage de la formule officielle est obligatoire et que le bail est conclu sans qu’elle soit communiquée ou sans que la hausse de loyer par rapport à celui payé par le précédent locataire n’y soit motivée, le loyer fixé est nul (consid. 3.3). Le locataire peut dès lors agir en fixation judiciaire du loyer initial et en restitution du trop-perçu (consid. 3.4).

L’action en restitution se fonde sur les règles de l’enrichissement illégitime (art. 62 ss CO) et est soumise à la prescription de l’art. 67 CO (consid. 4.1.1). Le dies a quo du délai de prescription absolu est celui de l’exigibilité de la créance en enrichissement illégitime. Lorsque l’action en répétition porte sur plusieurs prétentions successives, comme des paiements de loyer, le dies a quo du délai de prescription absolu coïncide avec l’exigibilité de la prétention en enrichissement illégitime, soit au moment de chaque paiement indu (consid. 4.3.3).