L'art. 270 al. 1 CO ne règle que les conditions formelles à la contestation du loyer initial. Les critères matériels permettant de juger du bien-fondé d'une demande de baisse du loyer initial se trouvent aux art. 269 et 269a CO. Le bailleur est lié par les facteurs de hausse mentionnés sur la formule officielle.

On rappellera que pour les immeubles anciens (construits ou acquis il y a plusieurs décennies), la hiérarchie des critères absolus est inversée (pas de caractère abusif du loyer initial ne dépassant pas les limites des loyers usuels).

Le fardeau de la preuve du caractère abusif du loyer initial convenu incombe au locataire quand le bailleur s'est prévalu des loyers usuels pour justifier la hausse dudit loyer par rapport à celui de l'ancien locataire.

En l’occurrence, il résulte de la formule officielle que l'augmentation par rapport au précédent loyer est massive, puisqu'elle dépasse 43%, et est injustifiable au vu de la conjoncture actuelle. A ce stade de l'appréciation des preuves, la bailleresse a le devoir d'apporter des contre-preuves et de démontrer que, malgré les apparences, il s'agit d'un cas exceptionnel et que le loyer initial n'est pas abusif.

Les loyers de référence ne doivent eux-mêmes pas être abusifs, ce qui implique, si nécessaire, de les adapter en principe.

A ce propos, le Tribunal fédéral constate qu’il y a un carence de preuve : les cinq éléments de comparaison (qui doivent eux-mêmes nécessairement ne pas être abusifs et ainsi adaptés, cas échéant, aux baisses du taux hypothécaire intervenues depuis le moment où ils ont été fixés) n'ont pas été apportés au juge.

Partant, à défaut de la production par les parties de statistiques officielles, il convient de s'en tenir au loyer payé par l'ancien locataire.

Voir également 4A_475/2012 dans le même sens.