Pour le calcul de la valeur litigieuse, l’art. 52 LTF, qui prévoit que les divers chefs de conclusions sont additionnés à moins qu’ils ne s’excluent, s’applique si plusieurs affaires ont été effectivement jointes devant l’instance précédant le TF et si elles ont été tranchées dans une seule décision, même si les consorts ne se sont pas réunis volontairement dès le début de la procédure (c. 1).

Si le locataire se fonde sur l’art. 270a al. 1 CO pour exiger une réduction de loyer, le bailleur peut lui opposer des augmentations de coûts depuis la dernière fixation du loyer et compenser ainsi la requête de diminution de loyer au moyen de la méthode relative ; il peut également faire valoir un motif absolu d’augmentation du loyer (c. 2).

Le bailleur peut faire valoir des frais d’entretien extraordinaires (qui entraînent une augmentation durable des frais d’entretien) en tant qu’augmentation des coûts autorisant une augmentation de loyer au sens de l’art. 269a CO. D’un point de vue temporel, des frais d’entretien extraordinairement élevés doivent être répartis sur la durée de vie des installations financées. Les montants partiels peuvent être intégrés annuellement dans le décompte d’entretien jusqu’à leur amortisation complète et un intérêt de 5% s’applique sur le montant restant non amorti (c. 3.1).

Violation du droit fédéral par l’autorité précédente qui, en se fondant sur l’art. 18 OBLF, critiquait le fait que le bailleur n’ait pas réservé, dans une transaction passée avec les locataires l’année même de l’entretien extraordinaire, le montant de la majoration découlant des travaux d’entretien qu’il comptait pouvoir faire valoir plus tard. Etant donné que la question d’une augmentation des frais d’entretien ne peut être traitée que sur la base d’une période de comparaison, il faut attendre la fin d’une année comptable durant laquelle les coûts d’amortissement et d’intérêts peuvent être intégrés une première fois dans la comptabilité des frais d’entretien et d’exploitation. La transaction ayant eu lieu avant l’expiration de cette année, la critique de l’autorité précédente était injustifiée (mais l’admission de ce grief ne suffit pas pour l’admission du recours) (c. 3.2-3.5).

En interprétant les transactions conclues entre le bailleur et les locataires, les locataires pouvaient valablement se fonder sur le fait que la conclusion de la transaction signifiait que plus aucun coût relatif à la rénovation ne pourrait plus être reporté sur le loyer (c. 4).

Pas de violation de l’art. 8 CC ou de l’application arbitraire d’une disposition de droit cantonal par l’autorité précédente lorsque celle-ci rejette l’argument d’un rendement non excessif parce que le bailleur ne parvient pas à apporter la preuve des frais d’investissement avec un degré suffisant (c. 6).