Selon la législation genevoise adoptée sur la base de l’art. 270 al. 1 CO, le bailleur est tenu d’informer le locataire, au moment de la conclusion du bail d’habitation et au moyen de la formule officielle (art. 269 al. 1 CO), du loyer qu’il percevait du précédent locataire. Le contrat est nul en ce qu’il détermine le loyer si cette communication est omise, intervient plus de trente jours après la délivrance des locaux ou est entachée d’un vice de forme. Le locataire peut alors faire fixer le loyer judiciairement. Selon l’art. 19 al. 1 let a ch. 1 et 4 en lien avec l’art. 19 al. 3 OBLF, la formule doit indiquer l’ancien loyer et les motifs précis de la hausse. La formulation « loyer déterminé d’entente entre les parties et sur la base du dernier loyer appliqué » ne répond pas à ces conditions (consid. 2).

Le juge appelé à fixer le loyer initial doit fonder sa décision sur toutes les circonstances du cas. Il doit respecter la hiérarchie des critères que sont le rendement admissible (art. 269 CO), les loyers non abusifs pratiqués dans le quartier et le loyer payé par le précédent locataire. Lorsque le bailleur n’apporte pas les éléments nécessaires au calcul du rendement admissible, le juge se réfère aux données statistiques disponibles ou à son expérience (consid. 6).

L’art. 270 al. 2 CO ne s’applique pas aux baux d’appartements et de maisons familiales de luxe comprenant six pièces ou plus (art. 253b al. 2 CO). Le nombre de pièces et le caractère luxueux du logement sont des conditions cumulatives. En l’espèce, le défendeur n’avait pas invoqué l’art. 253b al. 2 CO et offert de preuves concluantes au regard de cette disposition (consid. 3).