En vertu de l’art. 267a al. 1 CO, le bailleur doit vérifier l’état de la chose louée lors de la restitution et aviser immédiatement le locataire des défauts dont celui-ci répond. L’avis des défauts doit être motivé et de simples références générales telles que « désordre dans le jardin » ne suffisent pas. Le procès-verbal d’état des lieux de sortie vaut avis pour les défauts s’il indique clairement les défauts dont le locataire est responsable et qu’il lui est remis (consid. 5).

Lorsque la chose présente des défauts, le locataire ne répond que de l’usure qui excède l’usure normale de la chose conformément à un usage conforme au contrat (art. 267 CO) (consid. 6-8).

Si le locataire modifie la chose louée sans l’accord du bailleur, il doit la remettre en état (art. 260a al. 2 CO). En l’espèce, les locataires ont comblé un biotope dont les matériaux avaient 25 ans au début du bail. Les frais de ceux-ci ne peuvent être mis à charge des locataires. Seuls les travaux d’enlèvement et de réaménagement peuvent être mis à leur charge, pour autant que les bailleresses allèguent et prouvent les frais y relatifs. Les bailleresses n’ont pas offert de preuve à cet égard (consid. 9).