Le locataire peut contester le loyer initial qu’il estime abusif en vertu des art. 269 et 269a CO. Est abusif le loyer qui permet au bailleur d’obtenir un rendement excessif de la chose louée (art. 269 CO). Le contrôle de l’admissibilité du loyer initial ne peut s’effectuer qu’à l’aide de la méthode absolue, soit par le critère du rendement net (fondé sur les coûts), soit par le critère des loyers du marché. Le premier critère prime le second. Ce principe est inversé pour les immeubles anciens, soit de 30 ans ou plus en mains du même propriétaire. Dans le cas d’espèce, le critère du rendement net est prioritaire (consid. 4).

Le rendement net admissible se détermine en sept étapes : 1. Détermination des coûts d’investissement effectifs ; 2. Déduction des fonds empruntés ; 3. Réévaluation pour tenir compte du renchérissement ; 4. Application du taux de rendement admissible ; 5. Ajout des charges immobilières ; 6. Ventilation appartement par appartement du résultat obtenu ; 7. Comparaison entre le loyer admissible et le loyer actuel.

S’agissant de la réévaluation des fonds propres ainsi que du taux de rendement admissible, les conditions pour un réexamen de la jurisprudence sont remplies (consid. 8.2).

L’adaptation des fonds propres au renchérissement était jusqu’alors limitée à 40% de ceux-ci. Il convient d’admettre que le 100% des fonds propres investis doit être réévalué selon l’indice des prix à la consommation (consid. 8.3).

Le taux de rendement admissible des fonds propres réévalués était jusqu’alors fixé à 0.5% en sus du taux hypothécaire de référence (5,5% en 1986). Compte tenu de l’évolution du taux hypothécaire, il y a lieu de fixer le taux admissible à 2% en sus du taux hypothécaire de référence lorsque celui-ci est égal ou inférieur à 2% (consid. 8.4).