Lorsque le maintien du bail est devenu insupportable pour le bailleur ou les personnes habitant la maison parce qu’un locataire, malgré une protestation écrite du bailleur, persiste à enfreindre son devoir de diligence ou à manquer d’égards envers les voisins, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat. Pour les baux d’habitation ou de locaux commerciaux, le délai de congé minimum est de 30 jours pour la fin d’un mois (art. 257f al. 3 CO) (consid. 4.2). Le juge apprécie librement, dans le cadre du droit et de l’équité (art. 4 CC), si le manquement est suffisamment grave pour justifier une résiliation anticipée du contrat. Le Tribunal fédéral ne revoit cette décision qu’avec retenue (consid. 4.5). En l’espèce, il ressortait du contrat que la locataire devait maintenir les alentours de l’objet loué propres et ordrés. Or, le constat notarié a établi que les alentours laissaient un sentiment de déchetterie. Malgré les nombreux avertissements écrits, la locataire ne s’est pas conformée à ses obligations contractuelles de sorte que la résiliation était valable (consid. 4).

Le congé est annulable lorsqu’il contrevient aux règles de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO), et en particulier lorsqu’il survient durant le délai de carence de l’art. 271a al. 1 let. e ch. 4 CO. Cette disposition n’est toutefois pas applicable lorsque le congé est donné pour violation grave du locataire de son devoir de diligence (art. 271a al. 3 let. c CO) (consid. 5.2).