Conformément à l’art. 269b CO, les parties peuvent, à deux conditions, conclure un bail à loyer indexé en convenant d’une clause d’indexation : (1) le bail doit être conclu pour une période de cinq ans au moins et (2) l’indice d’indexation est l’ISPC. Au début du bail à loyer indexé, le locataire a la possibilité d’ouvrir action en contestation du loyer initial aux conditions de l’art. 270 CO, cette action étant expressément réservée par l’art. 270c CO. A l’expiration de la durée initiale, chaque partie peut – en respectant le délai de résiliation, solliciter une modification du loyer (art. 269a et 270a CO). Les parties ne pouvaient en effet penser que le loyer issu de la dernière indexation effectuée pendant la durée minimale du bail procure au bailleur un rendement suffisant de la chose louée. Ainsi, les parties peuvent demander une augmentation, respectivement une diminution du loyer en invoquant la méthode relative (consid. 3.4.1).

Il convient donc de trancher la question de savoir si le locataire peut agir en diminution du loyer (art. 270a CO) avec effet à l’expiration de la durée initiale du bail à loyer indexé en invoquant la méthode absolue du rendement net. Le locataire peut agir en contestation du loyer initial fondée sur la méthode absolue au début du bail à loyer indexé (art. 270c et 269 CO). Le fait de lui donner la possibilité de le faire à nouveau à l’expiration de la durée du bail initial revient à contourner le délai et les conditions de l’art. 270 CO. Ainsi, le locataire ne peut invoquer, à l’expiration de la durée initiale du bail à loyer indexé, qu’une diminution fondée sur des facteurs relatifs (consid. 3.5).