En cas de contestation du loyer initial, le loyer admissible doit être examiné selon la méthode absolue. Pour ce faire, deux critères peuvent être utilisés : celui du rendement net (fondé sur les coûts) et celui du loyer du marché. Ces critères s’excluent mutuellement et ne peuvent pas être combinés pour déterminer le loyer admissible (consid. 4.2.1). De jurisprudence constante, le critère du rendement net prévaut sur celui des loyers du marché – c’est-à-dire que le locataire a toujours la possibilité de démontrer que la chose louée procure au bailleur un rendement excessif. Le critère des loyers du marché ne s’applique que si le caractère excessif du rendement n’a pas été prouvé ou est difficile (voir impossible) à déterminer (consid. 4.3). Les conditions permettant un changement de jurisprudence n’étant pas réunies, rien ne permet de s’écarter de ces principes (consid. 4.4).

Le rendement net pertinent est celui de la chose louée ; le rendement de l’immeuble ou du complexe immobilier n’est pas pris en compte. La jurisprudence a développé un processus en 7 étapes pour effectuer le calcul du rendement net (consid. 5.1).

Selon l’art. 257a al. 2 CO, les frais accessoires ne peuvent être mis à la charge du locataire qu’en vertu d’une convention spéciale. Le contrat doit indiquer précisément et clairement quels frais seront facturés en plus du loyer ; la liste n’a pas besoin d’être exhaustive (consid. 7.1).