L’art. 257f al. 3 CO permet au bailleur de résilier le contrat de bail avec effet immédiat si le locataire enfreint son devoir de diligence à l’égard des voisins. Cette disposition ne s’applique pas si le locataire a eu un comportement inadéquat à l’égard du bailleur qui n’habite pas le même immeuble ou, comme en l’espèce, à l’égard de la gérance de l’immeuble (consid. 3.1).

Une partie peut résilier le contrat de bail selon l’art. 266g CO si son exécution est devenue insupportable pour elle en raison de justes motifs. Cette disposition est subsidiaire : elle ne trouve pas application si une résiliation fondée sur l’art. 257f al. 3 CO est possible (consid. 3.1). La partie qui met fin au contrat ne peut pas se prévaloir de l’art. 266g CO si elle connaissait ou pouvait prévoir les circonstances rendant l’exécution du bail intolérable, ou si ces circonstances résultent d’une faute de sa part (consid. 3.3.1).

Une résiliation extraordinaire fondée sur l’art. 266g CO peut donner droit à une indemnité pour la partie lésée si l’équité l’exige (art. 266g al. 2 CO). Le tribunal doit prendre en compte les circonstances du cas d’espèce ; la situation financière des parties au moment du jugement revêt à cet égard une grande importance (consid. 4.1).