Selon l’art. 271 al. 1 CO, le congé est annulable lorsqu’il contrevient aux règles de la bonne foi. Cela peut être le cas si la raison avancée pour la résiliation n’est qu’un prétexte et que le vrai motif du congé ne peut pas être déterminé (consid. 3.1).

Le tribunal qui statue sur une demande de prolongation de bail (art. 272 al. 1 CO) doit déterminer si le bail doit être prolongé et, le cas échéant, pour quelle durée. Ce faisant, il apprécie la situation librement selon les règles du droit et de l’équité (art. 4 CC). Sa décision ne peut être réexaminée qu’avec réserve par le Tribunal fédéral (consid. 5.1).