Rappel des principes applicables en matière de maxime de disposition (art. 58 al. 1 CPC) et de maxime des débats (art. 55 al. 1 CPC) (consid. 3 et 4).

Une requête en expulsion des locataires selon la procédure du cas clair (art. 257 CPC) est recevable même si les locataires ont, précédemment, déposé une demande en constatation de l’inefficacité du congé et que cette procédure est encore pendante (application de la jurisprudence consacrée par l’ATF 141 III 262).

Lorsqu’une affaire a été tranchée définitivement par un tribunal, une requête ayant le même objet ne peut plus être portée devant un tribunal. En l’espèce, le fait que l’intimée ait déjà déposé une requête en expulsion des recourants selon la procédure du cas clair un an plutôt – qui s’était soldée par une décision de non-entrée en matière – ne s’opposait pas au dépôt d’une nouvelle requête en expulsion. En effet, dans la première procédure, l’intimée faisait valoir que les recourants occupaient les locaux illicitement (c’est-à-dire sans être au bénéfice d’un contrat de bail), tandis que dans la présente procédure, elle allègue qu’il y avait bien un contrat de bail, mais que celui-ci avait été résilié pour défaut de paiement. L’objet du litige n’était donc pas identique (consid. 6.4).

En vertu de l’art. 261 al. 1 CO, lorsqu’une chose change de propriétaire, le bail passe à l’acquéreur. Les éventuelles autres relations juridiques entre l’ancien propriétaire et les locataires ne sont pas affectées (consid. 7.2). Dans le cas présent, les locataires recourants avaient été exemptés de loyer jusqu’à fin 2022 par l’ancien propriétaire du bien loué (le père d’un des locataires), en compensation de travaux effectués par les locataires. La nouvelle propriétaire et bailleresse n’étant pas liée par la renonciation aux loyers convenue entre l’ancien propriétaire et les locataires, ces derniers étaient tenus de lui verser des loyers (consid. 7.5).