La majoration de loyer par le bailleur en cours de bail (art. 269d CO) n’est en règle générale pas abusive si elle est justifiée par des investissements qui aboutissent à des améliorations créant des plus-values (art. 269a let. b CO cum art. 14 al. 1 1^re phr. OBLF) (consid. 3).

Lorsque d’importantes réparations sont entreprises, elles constituent à la fois des améliorations créant des plus-values (qui peuvent être répercutées sur le loyer) et des mesures d’entretien. L’art. 14 al. 1 2^e phr. OBLF pose la présomption – réfragable – que les frais causés par de telles réparations sont considérés, à raison de 50 à 70%, comme des investissements créant des plus-values. Cette présomption tombe si la part d’investissement à plus-value est précisément déterminable (consid. 3).

Le coût des importantes réparations doit être réparti entre les différents appartements de l’immeuble. Plusieurs méthodes sont envisageables, pour autant que la clé de répartition des coûts reflète la mesure dans laquelle chaque objet loué profite de la rénovation (consid. 3).