Le congé est annulable lorsqu’il contrevient aux règles de la bonne foi. Dans ce contexte, le motif de la résiliation revêt une importance décisive et la résiliation doit être considérée comme abusive si elle ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection (consid. 4.1.2).

La résiliation donnée par le bailleur pour optimiser le rendement de son bien (Ertragsoptimierungskündigung), c’est-à-dire pour obtenir d’un nouveau locataire un loyer plus élevé mais non abusif, ne constitue pas généralement pas un abus de droit. Ce motif ne doit pas être un prétexte : le bailleur doit pouvoir exiger d’un nouveau locataire un loyer supérieur. Le tribunal doit examiner si une augmentation de loyer est possible en application de la méthode absolue (consid. 4.1.3).

Selon l’art. 8 CC, le fardeau de la preuve d’un congé contraire aux règles de la bonne foi incombe au demandeur à l’action en annulation (ici le locataire). Le bailleur qui résilie a toutefois le devoir de contribuer à la manifestation de la vérité en fournissant tous les éléments en sa possession permettant de vérifier le motif du congé invoqué (consid. 4.2).

Rappel des principes relatifs à l’obligation, pour l’autorité, de motiver sa décision (consid. 5.1.1) et à l’examen des griefs par l’autorité d’appel (consid. 5.1.2).