TF 4A_252/2021 du 6 octobre 2021

Résiliation; expulsion; procédure; expulsion par la voie du cas clair; résiliation du bail pour défaut de paiement; art. 257, 53 CPC; 257d al. 1 CO; 2 Ordonnance COVID-19 bail à loyer et bail à ferme; art. 29 al. 2 Cst.

Une situation juridique est claire au sens de l’art. 257 CPC lorsque l’application de la norme au cas concret s’impose de façon évidente au regard du texte légal ou sur la base d’une doctrine et d’une jurisprudence éprouvées (consid. 3.1).

L’art. 257d al. 1 CO autorise le bailleur à résilier le bail si le locataire a du retard pour payer son loyer. Pour ce faire, il doit fixer un délai de paiement d’au moins 30 jours pour les baux d’habitations ou de locaux commerciaux (cons. 3.2.1). L’art. 2 de l’Ordonnance COVID-19 bail à loyer et bail à ferme (RS 221.213.4) déroge à cette règle, en prévoyant que « [s]i le locataire a du retard pour s’acquitter d’un terme ou de frais accessoires, échus entre le 13 mars 2020 et le 31 mai 2020, en raison des mesures prises par le Conseil fédéral pour lutter contre le coronavirus, le bailleur accorde, en dérogation à l’art. 257d al. 1 CO, un délai d’au moins 90 jours pour l’acquittement des montants dus » (consid. 3.2.2).

En l’espèce, le Tribunal fédéral retient qu’au regard de l’art. 2 de l’ordonnance précitée, il n’est pas possible de dire avec certitude si le bail commercial des locataires a valablement été résilié pour défaut de paiement. Par conséquent, la situation juridique n’est pas claire et la requête en expulsion par la voie du cas clair doit être déclarée irrecevable (consid. 3.5).

Le droit d’être entendu (art. 29 al. 2 Cst. et 53 CPC) n’oblige pas le tribunal à soumettre à la discussion des parties les principes juridiques sur lesquels il va fonder sa décision. Il doit exceptionnellement le faire s’il envisage de fonder sa décision sur une norme ou un motif juridique qui n’ont jamais été évoqués au cours de la procédure et dont aucune des parties ne s’était prévalu, ni ne pouvait supputer la pertinence (consid. 4.1).

Résiliation

Résiliation

Expulsion

Expulsion

Procédure

Procédure