Il convient de distinguer les conditions posées par l’art. 270 al. 1 CO qui permettent à un locataire de contester le loyer initial et les motifs de fond prévus par les art. 269 et 269a CO, lesquels déterminent si le loyer convenu est ou non abusif.

S’agissant de la situation sur le marché local à prendre en considération pour apprécier le caractère déraisonnable d’une renonciation, le Tribunal fédéral a jugé que la situation pouvait être qualifiée de difficile dans les cantons où la pénurie - comme c’est le cas à Genève - est constatée, sur la base d’une étude statistique sérieuse. Lorsqu’une telle constatation officielle existe, le locataire est dispensé d’apporter des preuves pour démontrer l’état de pénurie. C’est notamment le cas lorsque le droit cantonal rend obligatoire l’usage de la formule officielle pour la conclusion d’un nouveau bail.

Sur le fond, le calcul de rendement selon la méthode absolue - au moins lorsqu’il ne s’agit pas d’une acquisition ancienne - constitue la voie à suivre pour déterminer le loyer admissible.

Enfin, la bailleresse avait en l’occurrence adressé aux locataires un congé extraordinaire pour justes motifs. Si les conditions légales d’un congé extraordinaire ne sont pas réunies, le congé est inefficace.