Rappel des principes fixés par l’ATF 120 II 341 (si la formule officielle est obligatoire et que celle-ci n’est pas remise au locataire à la conclusion du bail, le loyer fixé est nul) et par l’ATF 142 III 369 (le bailleur est présumé avoir envoyé la formule officielle au locataire si le contrat de bail indique que celle-ci y est annexée et que le bailleur produit une copie de la formule officielle) (consid. 4.1.1 et 4.1.2).

Tant que le bail dure, le locataire peut se prévaloir de la nullité du loyer en raison de l’absence de formule officielle (consid. 5.1.1). Lorsque le bail a pris fin, le locataire conserve un intérêt à agir en fixation du loyer tant que son action en répétition de l’indu n’est pas prescrite ou que l’exception de prescription n’a pas été soulevée (consid. 5.1.2).

Pour l’action en répétition de l’indu, la prescription relative est de trois ans à compter du jour où la partie lésée a eu connaissance de son droit de répétition (art. 67 al. 1 CO). Dans le cas du locataire qui n’a pas reçu la formule officielle, la connaissance du droit de répétition intervient lorsque le locataire sait que l’absence de cette formule entraîne la nullité du loyer initial, que le loyer qu’il a versé était trop élevé et qu’il était, partant, abusif (consid. 6.2).

L’ignorance du locataire quant au caractère obligatoire de la formule officielle et aux conséquences attachées à l’absence de celle-ci est présumée. Le Tribunal fédéral précise, en lien avec l’ATF 146 III 82, que le locataire ne bénéficie pas de cette présomption dans certaines circonstances (par exemple s’il a des connaissances en droit du bail, s’il avait déjà loué un appartement pour lequel il avait reçu la formule officielle, ou s’il avait été impliqué dans une précédente procédure de contestation du loyer initial) (consid. 6.2.3).