Chaque partie est en principe libre de résilier un bail de durée indéterminée ; aucun motif particulier n’est exigé (art. 266a al. 1 CO). Cette liberté est toutefois limitée par la bonne foi (consid. 3.1.1).

La partie qui veut faire annuler le congé doit prouver les circonstances permettant de déduire qu’il contrevient aux règles de la bonne foi. L’auteur du congé a toutefois un devoir de collaborer, notamment en indiquant, sur requête, le motif du congé. Ce motif n’est pas une condition de validité du congé, mais s’il est lacunaire ou faux, il peut s’agir d’un indice que le congé n’obéit à aucun intérêt digne de protection (consid. 3.1.2).

Un congé donné pour effectuer des travaux de rénovation peut être contraire à la bonne foi, notamment si (i) le projet de travaux est dépourvu de réalité tangible, respectivement lorsqu’il n’est pas possible d’apprécier l’importance des travaux envisagés et de déterminer si ceux-ci nécessitent le départ des locataires ou si (ii) le congé est donné sur la base d’un projet qui paraît objectivement impossible (consid. 3.1.2).