MG.2021.20 du 28 janvier 2022
Loyer; défaut de la chose louée; réduction de loyer; mesures contre le Covid-19; art. 119, 259d CO
Selon le Tribunal civil de Bâle-Ville, l’obligation de fermeture des restaurants imposée par le Conseil fédéral par voie d’ordonnance durant la pandémie de Covid-19 constitue un défaut de la chose louée pour le locataire d’un restaurant. En effet, durant la période de fermeture, l’état réel de la chose louée diffère de l’état convenu par le contrat. En outre, un défaut au sens de l’art. 259d CO peut résulter d’immissions qui n’ont pas leur origine dans la sphère d’influence du bailleur et qui ne sont pas nécessairement liées à l’objet loué (consid. 2.4).
En revanche, le Tribunal civil de Bâle-Ville ne retient ni l’impossibilité au sens de l’art. 119 CO (car cette hypothèse suppose que l’impossibilité subsiste jusqu’à la fin du contrat ou du moins que sa fin ne soit pas prévisible, condition qui n’est pas remplie en l’espèce) (consid. 2.7) ni l’application de la clausula rebus sic stantibus (faute d’allégation de ses conditions par la locataire) (consid. 2.8).
Dans le cas présent, une réduction de loyer de 30% est accordée à la locataire pour la période de fermeture, dans la mesure où, bien qu’elle n’ait pas pu accueillir de clients dans son restaurant, elle a pu continuer à vendre des plats à l’emporter (consid. 2.9).