Lorsque le bail est de durée indéterminée, ce qui est le cas lorsqu’il contient une clause de reconduction tacite, chaque partie est en principe libre de résilier le contrat pour la prochaine échéance convenue en respectant le délai de congé prévu sans motif particulier ; l’abus de droit est réservé (consid. 3.1). Selon l’art. 8 CC, le fardeau de la preuve d’un congé contraire aux règles de la bonne foi incombe au demandeur à l’action en annulation de la résiliation du bail (consid. 3.1.4).

La résiliation donnée par le bailleur pour optimiser le rendement de son bien (Ertragsoptimierungskündigung), c’est-à-dire pour obtenir d’un nouveau locataire un loyer plus élevé, mais non abusif, ne constitue pas, en règle générale, un abus de droit. Il faut toutefois que le bailleur soit en mesure d’exiger d’un nouveau locataire un loyer supérieur à celui payé jusque-là ; ce n’est notamment pas le cas si l’application de la méthode de calcul absolue du loyer permet d’exclure que le bailleur puisse majorer légalement le loyer (consid. 3.1.1).

Rappel, dans le contexte de la méthode de calcul absolue du loyer, des critères du rendement net et des loyers du marché (consid. 3.1.2) et de leur ordre de priorité (consid. 3.1.3).

Les statistiques qui ne sont pas suffisamment différenciées au sens de l’art. 11 OBLF constituent un repère objectif et peuvent être prises en compte pour la fixation du loyer admissible (ATF 147 III 14), mais pas dans le contexte d’une résiliation du bail pour motifs économiques lorsque le tribunal doit se prononcer sur la validité de la résiliation (consid. 3.4).