Rappel de la hiérarchie entre les critères absolus et relatifs de fixation du loyer et de la qualification d’« immeuble ancien » (consid. 3.1).

Le loyer initial est présumé abusif lorsqu’il a été massivement augmenté par rapport au loyer précédent, soit de beaucoup plus que 10%, et que cela ne peut s’expliquer par l’évolution du taux hypothécaire de référence ou de l’indice suisse des prix à la consommation. Cette présomption peut être affaiblie par le bailleur s’il parvient à éveiller auprès du juge des doutes fondés quant à sa véracité. Dans ce cas, la présomption tombe et le locataire doit prouver le caractère abusif du loyer initial à l’aide de cinq objets comparables ou d’une statistique officielle (consid. 3.2.1 et 3.2.2 ; rappel de la jurisprudence de l’ATF 147 III 431).

Si le bailleur ne parvient pas à éveiller des doutes fondés, le loyer convenu est présumé abusif et il incombe au juge de fixer lui-même le loyer initial. Dans ce cas, il faut procéder comme suit : (a) en l’absence de tout élément de preuve, le juge doit s’en tenir au loyer précédent ; (b) s’il existe d’autres éléments, comme des statistiques cantonales ou communales, même si elles ne sont pas suffisamment différenciées au sens de l’art. 11 al. 4 OBLF, il y a lieu d’en tenir compte et de pondérer les chiffres qui en résultent en fonction des caractéristiques concrètes de l’appartement litigieux, du montant du loyer payé par le précédent locataire, ainsi que de la connaissance du marché local et de l’expérience du juge (consid. 3.2.2).