Chaque partie est en principe libre de résilier un bail de durée indéterminée pour la prochaine échéance convenue en respectant le délai de congé prévu. Le congé est toutefois annulable lorsqu’il contrevient aux règles de la bonne foi, ce qui est le cas lorsqu’il ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection (consid. 3.1.1 et 3.1.2).

La motivation du congé n’est pas une condition de la validité de la résiliation ordinaire du bail. Si elle est absente ou lacunaire, cela ne signifie pas nécessairement que la résiliation est contraire aux règles de la bonne foi, mais peut en constituer un indice (consid. 3.1.3). Pour déterminer quel est le motif de congé et si ce motif est réel ou s’il n’est qu’un prétexte, il faut se placer au moment où le congé a été notifié (consid. 3.1.4).

Le bailleur est libre de notifier une résiliation ordinaire du bail pour effectuer des travaux de transformation (Umbauarbeiten), de rénovation (Renovationsarbeiten) ou d’assainissement (Sanierungsarbeiten). Il contrevient toutefois aux règles de la bonne foi si (consid. 3.2.2) :

1. le bailleur n’a pas véritablement l’intention de réaliser le projet envisagé ;

2. le projet de rénovation du bailleur est manifestement incompatible avec les règles du droit public (ou objectivement impossible ; objektiv unmöglich), au point qu’il est certain qu’il ne sera pas autorisé ;

3. le bailleur ne dispose pas d’un projet suffisamment mûr et élaboré qui permette de constater concrètement qu’il est nécessaire que le locataire quitte les locaux.