Le propriétaire est en principe libre de décider de changer l’affectation de sa chose après l’expiration du contrat de bail.

L’art. 271 CO ne subordonne pas la validité du congé à l’obtention des autorisations administratives nécessaires, ni même au dépôt des pièces permettant de prononcer l’autorisation. Lorsque le congé est motivé par une volonté réelle d’effectuer de lourds travaux de rénovation dont la nécessité est établie, il incombe au locataire de prouver que le bailleur se heurtera de façon certaine à un refus d’autorisation de la part des autorités administratives compétentes, respectivement de démontrer que le projet est objectivement impossible. A défaut, le congé est conforme à la bonne foi. Il ne suffit donc pas d’une probabilité non négligeable de voir l’autorisation administrative refusée pour retenir un congé abusif.

Le problème se pose ainsi de la façon suivante :

• soit le motif de congé invoqué est bien réel, auquel cas le locataire doit rapporter la preuve que le projet se heurtera de façon certaine au refus des autorités administratives. S’il échoue dans cette preuve, le congé doit être considéré comme conforme à la bonne foi ;
• soit le motif invoqué n’est qu’un prétexte, ce qui appelle en principe la conclusion que le congé est abusif. Un pronostic défavorable quant à la faisabilité du projet peut être l’un des indices que le motif invoqué n’est qu’un prétexte.